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不動産所得を稼いでる方必見!確定申告の方法を解説

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賃貸併用住宅のオーナーさん、確定申告についてはもう対策済みですか?

賃貸併用住宅で得られる家賃収入は、実は確定申告をしなければいけません。賃貸併用住宅のオーナーとなったあなたは「不動産所得」を得ているわけですから、その分の税金を納める必要があります。

ところが、確定申告はとにかく手間がかかりそうなイメージで、やりたくない人がほとんどでしょう。私も、賃貸併用住宅を購入してから初めての確定申告は、方法もわからず面倒でたまりませんでした。

しかし、確定申告は必要な書類をきちんと集めさえすれば、ネットや郵便を使って、意外と簡単な方法で申請することができるのです。

今回は、賃貸併用住宅のオーナーさんに向けて、面倒な確定申告の方法を解説。計上できる経費から用意すべき書類まで、このページを見れば確定申告の方法が全てわかります。

賃貸併用住宅のオーナーとして初めて確定申告をする方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

不動産所得がある場合の納税

賃貸併用住宅は、賃貸部分で家賃収入を得ることができます。この家賃収入は、税務上「不動産所得」に分類され、確定申告の対象になるということをご存知ですか?

もしあなたがサラリーマンで、会社の給与以外に収入が無い場合、確定申告をする必要はありません。会社の年末調整で終わりです。

しかし、あなたが賃貸併用住宅や、アパートなどの賃貸物件を持っていた場合、そこから得られる家賃収入は、自分で確定申告をして税金を納めなければいけないのです。

ただし、この確定申告による納税は、給与以外の所得が年間20万円以上の場合に必要という条件があります。(※1)

(※1. 自営業やフリーランスの方など、会社で年末調整を受けていない個人は、所得の金額に関わらず確定申告によって税金を納める必要があります。また、会社員でも、年収2,000万円を超える方は確定申告による納税が必要です。)

 

ここでポイントとなるのが、給与以外の「所得」が20万円以上の場合。所得とは、単純な収入とは違います。収入から経費を差し引いた金額が所得と呼ばれます。

つまり、確定申告で申告する不動産所得を求める場合には、主に賃貸併用住宅の家賃収入から経営にかかった経費を引いた金額を出さなくてはいけません。

この経費に何が含まれるかというのは、後ほど確定申告の方法を説明する中で詳しく解説していきます。まずは、「家賃収入-経費>20万円の場合には、確定申告で納税が必要」ということを覚えておいてください。

 

また、確定申告はただ税金を納付するだけに必要なものではありません。

賃貸併用住宅を購入するために組んだ住宅ローンについて、「住宅ローン控除」というお得な減税方法を利用するためにも必須の作業なのです。

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで1年目の場合には確定申告、2年目以降には会社の年末調整という方法で控除を適用することができます。

確定申告は面倒ではありますが、申告することによって税金の控除を受けられるとなると、「ぜひやっておかねば」という気になりますよね。

確定申告の期間は、土日祝日の日にちによって変わりますが、おおむね毎年2月16日~3月15日です。この期限に間に合うように、確定申告の方法をマスターしましょう。

 

確定申告の方法

ここでは、賃貸併用住宅の不動産所得により確定申告が必要な人向けに、確定申告の方法を説明していきます。

確定申告の方法を説明する前に、前提として、家賃収入や必要経費などによる毎回の支出を、きちんと帳簿につけておく必要があります。

また、支出の証明となる領収書やカードの利用控え、預金通帳や残高証明も残しておかなければいけません。

単純に確定申告が終わるまで残しておくのではなく、確定申告を行ってから7年間保管しておく必要があるため、無くさないように注意しましょう。

帳簿に記録する方法は様々ありますが、手書きで残すのは面倒な上に必要項目に漏れが発生する可能性があります。確定申告用の会計ソフトなどを使う方法が便利です。

 

確定申告の種類

まず、不動産所得の確定申告は、青色申告と白色申告の2種類の方法で申告が可能です。

 

青色申告

確定申告の方法①個人事業主や、不動産所得のあるサラリーマンなどが利用できる方法です。

青色申告をすることによって一定の金額を所得から控除されるため、税金を抑えるメリットがありますが、その分用意する書類は多く、手続きも少し手間がかかります。

 

また、青色申告をするには、「個人事業の開廃業等届出書」「所得税の青色申告承認申請手続」を開業から1ヶ月以内に税務署に提出しておく必要があります。

 

白色申告

確定申告の方法②こちらは、個人事業主の届け出を提出していない人が行う確定申告の方法です。

たとえば、会社に勤務しながら副業でも稼いでいるサラリーマンなどは、個人事業主の開業届を出していない場合は白色申告の方法しか使えません。青色申告より書類が少なく簡単な方法で申告できる一方、節税のメリットはありません。

青色申告は、申告することによって10万円(※2)の特別控除を受けることができます。

そのため、納税額を減らせるメリットを得たいのであれば、個人事業の開業届を提出して青色申告で申請する方法をおすすめします。

(※2. 事業規模で不動産貸付を行っている場合には、65万円の控除になります。しかし、事業規模は10室以上のアパート、もしくは5棟以上の独立家屋が目安とされるので、一般的な賃貸併用住宅は10万円の所得控除になるでしょう。)

 

必要書類と記入方法

確定申告に必要な書類は、青色申告と白色申告のどちらの方法をとるかによって変わります。

 

青色申告

■必要書類

書類 詳細
所得税及び復興特別所得税の確定申告書B 国税庁のHPから用紙をダウンロード
所得税青色申告決算書 損益計算書(1ページ)
損益計算書の内訳(2ページ)
賃借対照表(1ページ)
国税庁のHPから用紙をダウンロード
添付書類 マイナンバーの写しと身元証明書類
給与所得の源泉徴収票(会社に勤務している場合)
社会保険料証明書
生命保険料控除証明書など

 

上記の書類の中でも、②所得税青色申告決算書の記入に最も手間がかかるでしょう。

損益計算書には、家賃収入や経費の内訳を記入します。そして、損益計算書の内訳2ページ分に、各月ごとの収入や経費の支出、減価償却費などを記入していきます。

賃借対照表については、事業規模で不動産経営を行っている場合に必要な書類なので、一般的な賃貸併用住宅の場合には必要ありません。

これらの記入については、確定申告用の会計ソフトを活用すると簡単に行うことができるため、日頃の帳簿記録と合わせて会計ソフトを使用するのも1つの方法としておすすめです。

 

白色申告

■必要書類

書類 詳細
所得税及び復興特別所得税の確定申告書B 国税庁のHPから用紙をダウンロード
収支内訳書 2ページ分。
国税庁のHPから用紙をダウンロード
添付書類 マイナンバーの写しと身元証明書類
給与所得の源泉徴収票(会社に勤務している場合)
社会保険料証明書
生命保険料控除証明書
など

 

白色申告でも、収支内訳書で家賃収入と経費の支出を計算する必要があります。

しかし、青色申告書とは異なり、年間の収支を記載するだけなので、書き方は非常にシンプルになります。

 

不動産経営の費用とは?

確定申告の必要書類と記入方法の説明の中で、確定申告の際には家賃収入に加え、費用も報告する必要があると説明しました。

では、賃貸併用住宅を経営する際の費用とは何でしょうか?

主な費用としては、下記のようなものが挙げられます。

■不動産経営に関わる費用

  • 共用部の電気代・水道代
  • 賃貸部分の修繕費・清掃費
  • 共用部の植木の剪定代
  • 不動産管理会社に払う管理手数料
  • 地震保険、火災保険の保険料
  • 入居者募集の広告費用
  • 減価償却費
  • 租税(固定資産税、都市計画税、印紙税、不動産取得税等の税金)
  • 住宅ローン利息
  • 通信費(賃貸部屋のインターネット料金やケーブルTV回線料など)

費用として計上できるもの

 

ここで注意が必要なのは、確定申告ではあくまで「賃貸経営」にかかる費用のみを経費として計上できるという点。

しかし、賃貸併用住宅は賃貸スペースと自宅スペースが同じ建物の中にあるため、賃貸経営にかかる費用をはっきりと仕分けるのは難しい場合もあります。

そのため、たとえば共用部の電気代・水道代、減価償却費、住宅ローンの利息など、自宅と賃貸経営で仕分けにくい経費については、自宅スペースと賃貸スペースの面積と同じ比率で按分する方法がとられます。

これらの費用をまとめ、家賃収入から差し引いた金額が20万円以上の際には確定申告によって納税することになります。

 

住宅ローン控除申請のやり方

賃貸併用住宅は、大体の方が住宅ローンで融資を受けているでしょう。住宅ローンを利用している場合、確定申告に合わせて「住宅ローン控除」の申請をすることが可能です。

住宅ローン控除とは、その年の年末に残っているローン残高のうち、1%分(最大40万円まで)が所得税から差し引かれるという税額控除制度で、住宅ローンの契約から10年間控除が続きます。(※3)

(※3. 2019年10月1日以降に引き渡す物件に関しては、13年間住宅ローン控除が適用されます。)

 

住宅ローン控除を受ける方法は、確定申告書Bに加えて、下記の書類を確定申告の際に提出する必要があります。

■住宅ローン控除に必要な書類

  • 住民票の写し
  • 借入金の年末残高等証明書
  • 家屋・土地の登記事項証明書
  • 家屋・土地の売買契約書の写し
  • 中古住宅を購入した場合、一定の耐震基準を満たす耐震基準適合証明書の写し(※4)

(※4. 耐震性が証明されれば、既存住宅性能評価書、もしくは既存住宅売買契瑕疵保険の付保証明書でも可。)

 

住宅ローン控除の申請方法は、1年目のみ確定申告、2年目以降は職場の年末調整で申請が可能です。

青色申告と白色申告、どちらの方法で確定申告を行う場合でも納税額が減額される非常に助かる控除制度なので、ぜひ活用しましょう。

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住宅ローン控除の方法について知りたい方は、こちらをチェック!

 

方法さえ覚えてしまえば確定申告は簡単!

ここまで確定申告の方法について説明してきましたが、いかがでしたか?

確定申告は、青色申告をすることによって所得額控除を受けられる一方、きちんと行わなければ納税すべき税金を納めることができず、「脱税」とみなされてしまう恐れがあります。

確定申告を受け付けている期間は、毎年2月16日~3月15日(土日祝によって多少変動があります)。この期間に、余裕を持ってしっかりと確定申告を行い、納税するようにしましょう。

確定申告は時間がかかり面倒な面はありますが、e-taxと呼ばれるネットでの申請や、申告書類の郵送によって行う方法もあります。忙しい方には、ネット経由もしくは郵送で確定申告を行う方法がおすすめです。

初めて確定申告を行うため不安だという人は、ネットや郵送ではなく、税理士へ相談したり、税務署の窓口に直接出向いて相談したりする方法もあります。

確定申告の期間は税務署が込んでいる場合が多いため、比較的早めの時期に時間を確保して質問に行くようにしてください。

 

  
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