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不動産経営のために必要なこと

賃貸物件の管理業務はどうすれば良い?やるべきことを解説!

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マンションやアパートといった収益不動産を購入する場合、賃貸管理はオーナー自身が行うか、専門の不動産会社に業務委託する必要があります。

どちらの場合でも、賃貸住宅のオーナーになるのならば業務内容についてはある程度知っておいた方がいいでしょう。

自分で大家業を営む場合はもちろん、不動産管理会社に業務委託する場合でも、オーナーに管理業務の経験や知識があると、どの管理会社を選んだらサービスが充実しているのかなど判断することができます。

ここでは、「賃貸管理とは、そもそもどういったものなのか?」といったことや、「賃貸管理の主な業務」「管理会社の選び方」について皆様にご紹介します。

入居者管理や建物のメンテナンスは、賃貸経営に欠かせないもの。建物の資産価値を長く保つためにも、オーナー自身が管理業務についての理解を深め、常に清潔で快適な環境を入居者に提供しましょう。

 

 

不動産のメンテナンスには何がある?

2016年から施行されたマイナス金利政策によって、不動産投資ローンの金利は低下の傾向にあります。

その影響から副業に不動産投資を行う方が増え、賃貸物件の需要も高まっている状況です。

しかし、誤った不動産管理を行うと、満足な不動産収入を得られないだけでなく、せっかく手に入れた不動産の資産価値を減らしてしまうことになってしまいます。

では、実際に自分が賃貸物件のオーナーになる場合、物件購入後の賃貸経営はどのように行えばいいのでしょうか?

まず、賃貸物件の運営では、何よりも日々の管理業務が肝心です。

もし、建物内のエントランスや階段、廊下など、入居者がよく使うような共同部が酷く汚れていれば、内見に来た人はここには住みたくないと思うでしょう。

他にも、建物の劣化・陳腐化を放置してしまうと、せっかく買った不動産の資産価値はその分目減りしてしまいます。

不動産の資産価値を保ち、賃貸契約を維持するためにも、賃貸管理業務はどのようなことをしなければならないのか把握しましょう。

 

管理業務には2種類ある

賃貸管理・不動産管理の業務には様々なものがありますが、その内容は大きく「PM(プロパティマネジメント)」と「BM(ビルメンテナンス)」の2種類に分けることができます。

 

■不動産管理業務の種類

  • PM(プロパティマネジメント):賃貸借契約の仲介や賃料の管理、トラブル対応など。
  • BM(ビルメンテナンス):日々の清掃業務や定期的に行う設備点検、修繕工事の手配など。

 

マンションやアパート、オフィスビルと賃貸契約をしている入居者に関わる管理業務がPM業務です。

具体例に挙げたように、賃貸借契約の仲介や賃料、電気代、水道代、光熱費といった入金管理、クレーム・トラブル対応などが当てはまります。

他にも、賃貸物件に空室がある場合には、入居者を募集するために不動産会社への営業や広報活動といったことも行います。

一方、BM(ビルメンテナンス)業務では、建物や土地の管理を行います。

たとえば、建物の景観を美しく保つため共同部の清掃やゴミ捨て場の衛生管理。また、修繕工事の計画立案や運営、設備の法定点検、賃貸契約者退去後の原状回復工事もBM業務の一部です。

 

PM業務に関する実務例

入居者募集業務

所有している不動産に空室があるときには、物件資料作成や不動産仲介会社への営業・広報活動などを行い、入居者を募集します。

なお、入居者募集がうまくいかない場合は、募集条件の見直しや建物の改修案を立てることが必要です。

 

入金管理業務

不動産に賃貸契約者がいる場合、毎月しっかりと賃料が入金されているのか確認を行います。

入金が確認できない入居者に対しては、賃料を督促しなくてはいけません。

不動産収入の大部分がこのような家賃収入であるため、滞納者がいる場合は迅速に適切な対応を行いましょう。

 

契約更新業務

基本的に、賃貸借契約は1年間や2年間など、一定の期間を設けて締結されているものです。

そのため、契約期間が終了間近になると入居者に対して「契約更新を行うか否か」の意思確認を行います。

この時に、契約更新を行う場合は、入居者から更新料の受け取り漏れがないか、保険契約の更新は必要ないかの確認をしましょう。

また、入居者が契約更新をせずに退去する場合には、それまで貸出していた部屋の原状回復を行うため、退去時に貸主が立ち会います。その際は、貸主と借主がどのような割合で修繕費を負担するのか取り決めます。

 

BM業務に関する実務例

建物内の清掃、衛生管理

賃貸アパートやマンションでは、エントランスやエレベーター、階段、外廊下といった共用部の清掃を行う必要があります。

入居者に快適に過ごしてもらうためにも、建物内は清潔にすることを心掛けましょう。

 

定期的なメンテナンス

建築基準法や消防法に則り、定期的に消防設備やエレベーターなどの法定点検を行わなければいけません。

他にも、建物内の設備に不備がある場合には、業者に修理を依頼する必要があります。

 

建物の保守管理と運用

建物は、時間が経てば劣化していくもの。ですが、定期的に修繕工事を行うことで建物の資産価値をある程度長く保つことができます。

そのためには、事前に補修計画を立てて修繕費用の積み立てを行う必要があります。

また、常に建物の満室状態を維持するためにも、新しい設備を導入したり、リフォームを行うなどの取り組みを行いましょう。

 

自主管理と業務委託はどちらが良い?

2016年に国土交通省が行った「賃貸住宅管理業者登録制度の改正」によって、管理業務の一部は専門の知識・経験を持った賃貸不動産経営管理士等が行わなければならないと規定されました。

そのため、賃貸管理経験のない人が、収益不動産を購入して賃貸経営を行う場合、一部の管理業務を専門家に業務委託する必要があります。

また、賃貸管理の一部をオーナーが行うことはできますが、一般的には管理業務すべてを不動産管理会社に委託しているケースがほとんどです。

理由としては、クレーム対応やトラブル対応によってストレスを受けたくないから、自分の時間を賃貸管理に使いたくないからといったものが挙げられます。

他にも、所有している賃貸物件の戸数が多いため、オーナー1人で管理するには手間がかかるといったことが理由に挙げられます。

 

メリット デメリット
自主管理
  • 管理費用がコントロールできる
  • 賃貸経営についての知識がつく
  • 賃貸管理に時間を掛けなくてはいけない
  • 場合によっては、賃料の督促やすべてのクレーム対応など、ストレスの掛かる業務を行わなくてはいけない
業務委託
  • 時間に余裕が持てる
  • オーナーにストレスが掛からない
  • 管理会社への報酬として手数料が発生する(賃料の5%~10%程度)

 

サブリース契約とは

最近では、「サブリース契約」といった方式でアパートの管理業務を委託するケースも増えています。

通常、賃貸経営では、オーナーと入居者の間で賃貸契約が結ばれます。

一方で、サブリース契約では、不動産会社がオーナーからマンションやアパートといった建物を一括で借り上げ、それをさらに入居者に貸し出す、といった仕組みです。そしてオーナーには、毎月一定の収入が不動産会社から支払われます。

サブリース契約

サブリース契約は、所有する不動産の賃貸管理業務をすべて外部委託できるうえに、空室があったとしても一定の収入が得られるのがメリットだと言えます

しかし、場合によってはサブリース会社とのトラブルが発生したり、「あえてサブリース契約を結ぶ必要がない」といったケースもあります。特に、サブリース契約は1回結んでしまうと、オーナー側からの解約が難しい契約です。

契約を結ぶ際の注意点や問題点についても詳しく知っておきましょう。

 

サブリース契約の問題点

なんと言っても、サブリース契約の問題点として挙げられるのが「オーナー側からの解約が難しい」といった点です。

賃貸物件の「貸主」がオーナー、「借主」がサブリース会社という形での契約になるため、オーナー側からの一方的な解約は、正当な理由がない限り受け入れられない仕組みになっています。

その上、オーナー側の主張が正当事由であるかについては、裁判所の判断を仰ぐケースがほとんど。オーナー側の個人的な事情では、まずサブリース契約の解約は行えないものだと思ってください。

逆に、賃貸物件の借主であるサブリース会社は、貸主であるオーナーよりも制限がないことから、簡単に契約解除をすることができます。

賃貸物件の不動産価値が下がり、家賃収入が想定以下になれば、サブリース契約を解除して別のオーナーと契約をするといった手法も見受けられますので、十分に注意が必要です。

このようにサブリース契約は、基本的に「サブリース会社(借主)に有利な契約」だと覚えておきましょう。

 

賃貸併用住宅の場合

賃貸管理業務についてここまでお話しましたが、オーナーと入居者が同じ建物に住む賃貸併用住宅の場合、賃貸管理は誰が行うことになるのでしょうか。

実は、賃貸併用住宅の管理業務であっても、アパートやマンションを経営する時に行う業務とまったく内容は変わりません。

また、賃貸併用住宅のオーナーのほとんどが、サラリーマンや経営者といった他に本業をもっているような方が多いです。そのため、管理業務はオーナーが行うのではなく、不動産管理会社に委託するのが一般的となっています。

賃貸併用住宅の場合、委託先の不動産管理会社は、建築に携わったハウスメーカーや不動産会社から紹介されるものが多いです。

この時、他の不動産管理会社と比較せずに契約をしてしまうため、ミスマッチが起きても対処がしにくい状態になってしまいます。

賃貸併用住宅に限らない話ですが、委託先の不動産管理会社に違和感を覚えたら、他の管理会社の話や業務内容を調べてみるのも大事かと思います。

 

賃貸管理業務の委託先は慎重に選ぼう

ここまで話したように、賃貸不動産を経営するほとんどの方が、不動産管理会社に管理業務を委託しています。

建物の管理業務は、賃貸経営に大きく関わる部分なので、オーナーとなる方は、管理会社選びでも不動産を購入する時と同じように慎重に決断しましょう。

たとえば、入居者を募集しなくてはならないのに広告をあまり出していない不動産管理会社では、空室がなかなか埋まりません。

また、清掃業務が雑であったり、トラブル時の対応が遅かったりする不動産管理会社は、入居者の不満が溜まりやすくなってしまいます。

そうすると、退去者が増えたり、短期間で入退去者が現れたりと、安定した家賃収入を得ることができません。

なので、管理会社を選ぶときには、3つのポイントから判断を行いましょう。

 

  1. 入居率が95%以上
  2. 入居者募集に広告費をかけている
  3. 管理会社のスタッフの対応がいい

 

まず、入居率とは、賃貸不動産にどれほど入居者が埋まっているかを表す数値です。

満室状態が100%であるため、95%であれば空室があるかないかといった状態になります。

もし、入居率が低く、入退去者の入れ替えが激しい状態であれば、不動産収入が不安定になってしまいます。

安定した家賃収入を得るためには、できるだけ入居者とは長く賃貸契約を結んでいたいもの。ですので、高い入居率を維持している管理会社に業務を委託することが必要になります。

 

次に、どのように入居者募集を行っているかで管理会社を判断します。

たとえば、皆さんがご存知のようなスーモやアットホームといった大手不動産情報サイトに賃貸物件の情報を出していると、家を探している人の目に留まりやすくなります。

しかし、広告費用や仲介手数料にお金を掛けたくないという管理会社であれば、入居者募集の広告費は最低限になるので、入居者が決まるまで時間がかかります。

そうすると、空いている部屋がある間は、その分の賃料がオーナーに入らなくなってしまうのです。そのため、入居者募集に力を入れていることも、管理会社を選ぶ際の条件となります。

 

最後に、管理会社の対応力を知るために、実際に店舗に話を聞きに行くことが重要です。

設備故障や騒音トラブル、近隣からのクレームなど、対応が遅れたり悪かったりすると、入居者の不満が溜まってしまうことになります。

そうなれば、オーナーに直接文句を言ってきたり、退去者が増えたりと、直接経営に影響を与えかねません。

このような事態を避けるためにも、WEB上の情報や資料だけではなく、実際に管理会社に話を聞きに行ってスタッフの対応を見るようにしましょう。

これらの点に気を付けることで、サービスの行き届いた管理会社を見つけることができます。

 

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