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収益不動産に投資する!必要な初期費用はどれくらい?

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老後にできる限り資金を残すため、不動産投資を考えている方も多いでしょう。たとえば手始めに新築アパートを経営したいと思った時、ローンを組む方がほとんどのはず。

しかし、ローンを組む際にも、初期費用頭金など、現金で用意しておくべき費用があります。

この初期費用、不動産投資初心者にとってはイメージしづらいのではないでしょうか?私も、不動産投資を始める際に、初期費用とは何だ、どれくらいの費用が必要なのだと悩んだ体験があります。

そこで今回は、不動産投資ビギナーの方々に向け、不動産投資にはどのような初期費用が必要なのかを解説していきます。

投資の初期費用や頭金を用意できない場合の対策も合わせて説明しているので、自分の収入などに不安のある方も、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

最初に準備すべきお金は?

不動産投資を行うにあたって、自己資金をどのくらい準備すべきかは悩みどころです。

一時は金融緩和が進み、ある程度の収入があるサラリーマンなら誰でも投資用不動産に十分なローンを組めた時代でしたが、今は違います。現在は不動産に対する融資(特に投資用)の枠が絞られ、銀行側は融資に消極的な傾向があります。

そんな中で、不動産投資の初心者が陥りやすい認識のミスの1つが「初期費用」「頭金」を混同しているというケース。そこでまずは、不動産投資における初期費用と頭金の違いについて、整理していきましょう。

 

初期費用とは

初期費用とは、不動産投資に際して、不動産価格以外に発生する投資初期段階の費用のこと。一般的に「諸費用」と呼ばれる場合もあります。

費用の内容については後ほど詳しく説明しますが、たとえば金融機関に対する手数料や登記費用、損害保険の保険料が初期費用に該当します。

不動産を購入する場合、相場として不動産価格の約7%〜8%の初期費用が不動産価格以外に発生します。

この初期費用を現金で用意できる場合は問題ないのですが、「借入れしなければ初期費用を準備できない!」となると、そもそも投資を始めることができない可能性があります。

 

頭金とは

次に頭金ですが、初期費用とは全く別に、不動産購入時に不動産価格の一部を現金で充当するお金のことを指します。

金融機関は、借入れを希望する人の資産背景、保有する不動産や家賃収入、勤務先の規模や年収などを加味して、融資の審査をします。

最近の投資用ローンの審査では、各金融機関の条件によって異なるものの、原則として購入する不動産価格の2割〜3割以上の頭金を現金で準備していることが求められます。

ただし例外的に、自宅部分と賃貸用の部屋をあわせ持つ賃貸併用住宅の場合には、50%以上を居住部分として建築することで住宅ローンを利用することが可能です。住宅ローンの場合も頭金はある程度必要ですが、一般的な投資用ローン・アパートローンほどの金額は必要ないケースが多いです。

住宅ローンは、上手くアレンジできれば一般的な不動産投資用ローンと比較するとかなり良い条件で不動産購入の費用を工面できるため、不動産投資の側面から見ると、非常にメリットが大きいです。

住宅ローンの具体的なメリットは、長期間かつ低金利で借入れが可能で、住宅ローン減税等の節税効果もある点。このメリットがあるため、不動産投資のリスクを抑えることができ、少ない資金から始めることが可能です。

このようなメリットがある住宅ローンを適用できるため、不動産投資を始めたい投資家から賃貸併用住宅が人気を集めています。

また、本格的に不動産投資家として数千万円、数億円という大金を扱う前に経験値を積める賃貸併用住宅は、自宅を購入できる上に不動産投資まで行える一石二鳥の投資方法と言えるでしょう。

 

不動産投資の初期費用はどれくらい必要?

さて、投資用不動産を購入する際の初期費用と頭金の違いを理解したら、次は初期費用にはどのような種類があるのかを見ていきましょう。

初期費用は、基本的には投資用でも自宅用でも、不動産購入を取り巻く関係各所に対して支払う費用です。代表的な初期費用の種類としては、下記のような費用があります。

 

【初期費用の種類】

  • 不動産会社に支払う仲介手数料

    (※新築で土地から購入、もしくは中古不動産を買う場合)

  • 金融機関へ支払う融資保証料や事務手数料
  • 司法書士へ支払う登記費用
  • 契約書に貼付する印紙代(税金)
  • 火災保険・地震保険などの保険料

 

特に、不動産会社や金融機関へ支払う仲介手数料融資保証料は初期費用の中でも高額な費用になります。

必要な経費をすべて合計すると、おおよそではありますが、購入する不動産価格の7%~8%ほどの経費が投資の初期費用としてかかると考えておくと良いでしょう。

あくまでおおよそなので、事前にどれくらいの初期費用がかかるか確認しておくと安心です。

 

中古不動産は仲介手数料も費用として準備

さきほどの初期費用として挙げた費用の中に、不動産会社に支払う仲介手数料を挙げました。この仲介手数料は、意外と忘れがちな初期費用なので特に注意が必要です。

不動産を相続したケースなどを除いて、中古マンションなどの中古不動産や、一戸建てを新築するための土地を購入する場合には、不動産仲介会社に対して仲介手数料という費用を支払う必要があります。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法という法律によって上限が定められています。

400万円以上の取引の場合、成約した不動産の価格に対して3%+6万円(税別)の手数料を不動産会社に支払う必要があります。たとえば、不動産価格が5,000万円の場合は168万4,800円が仲介手数料となり、これが不動産会社へ支払う費用となるのです。

初期費用の中でも仲介手数料は大きなウェイトを占める費用です。できるだけ経費を減らすため、仲介手数料を抑える交渉をしようと思う方もいるかもしれませんが、それは間違いです。

不動産仲介会社は、契約が確定し不動産の引き渡しが完了した後であっても、仲介取引の内容や、売買における重要事項について半永久的に責任を負う必要があります。それに対する報酬としての費用が、仲介手数料なのです。

中には「仲介手数料半額!」や「仲介手数料なし!」を売りにしている不動産会社もあるようですが、安易に仲介手数料の値引きをアピールしている不動産会社は、信用しにくいところがあります。

万が一契約した相手方とトラブルになった際、解決への動きが非常に悪かったり、取引が終われば仲介責任を負うつもりがなかったりするモラルの低い不動産会社もまだまだ存在するようです。

仲介手数料はたしかに負担の大きい初期費用ですが、中古の物件や土地を購入する際には必ず準備する経費としてしっかり用意しましょう。手数料無料と言われても、本当にそれで問題ないのか、きちんとした売却手順をふんでいる不動産会社なのか確認するべきです。

 

頭金と自己資金はどれくらい必要?

先ほども説明した通り、頭金は購入する不動産価格の2割〜3割以上の費用を準備しているのが相場です。

そうなると、初期費用と頭金を足した“自己資金”という形では、どれくらいの金額になるでしょうか。5,000万円の投資用物件を購入する場合で考えてみましょう。

まず、初期費用として、不動産価格の7%〜8%の費用が必要。さらに、ローン審査では2〜3割の頭金が必要になります。この場合、投資の自己資金は、多めに見積もって2,000万円近くということになります。

投資初期段階で不動産収益の少ないビギナー投資家や一般的な収入のサラリーマン家庭では、初期費用にあてる数千万単位の金額をキャッシュで持っている方はそう多くはないでしょう。

しかし、不動産投資にあたって初期費用や頭金が準備できない場合にも、いくつか対策があります。次は、その対策法を見ていきましょう。

 

初期費用が準備できない場合の対策

ここでは、投資の自己資金が準備できない場合の対策法を説明していきます。

 

親族から投資資金を調達する

投資の自己資金を調達する方法として一番リスクが少ない方法は、親族からの援助です。自分たちの状況をよくわかっている親族であれば、不動産投資の援助をしてくれる可能性はあるでしょう。

しかし、日本ではたとえ血の繋がった家族であっても、年間110万円以上の財産を受け渡しした場合、贈与とみなされて贈与税の対象となります。そのため、あまり得策とは言えません。

一方、親族から「借りる」という方法は、税金がかかりません。

ただし、贈与とみなされないように「金銭消費貸借契約」という契約書を結び、利息をつけて毎月定期的に返していることを通帳などに残す必要があるので、注意が必要です。

 

ノンバンクを利用する

もう一つの対策として、ノンバンクを利用して融資を受ける方法が挙げられます。

ノンバンクは、銀行のような預金業務を行わず、与信業務のみを行う金融機関です。ノンバンクは審査のハードルが低いため借りやすいというメリットがありますが、その分金利が高く、借入年数も通常のローンと比べて極端に短い仕組みです。

そのため、月々のローン返済費用に賃料収入が圧迫されてしまい、投資用の不動産を購入したものの思うようなキャッシュフローを産まず、利回りのよくない失敗投資になってしまう可能性もあります。

 

賃貸併用住宅に投資する

投資資金が準備できない場合、対策はある一方でデメリットも大きく、なかなか手を出しにくいというのが正直なところです。

では、投資を諦めるほかは無いのかというと、投資する不動産を“賃貸併用住宅”にしてみることで解決できる可能性があります。

「住宅ローン」を利用できる賃貸併用住宅は、自宅としての用途がメインとなるため、アパートローンと比べて用意しなければいけない頭金は少なく済むことが多いです。

さらに、借入期間を最大35年間まで取れ、金利も都市銀行であれば0.49%〜1.5%といった非常に優遇された条件で融資を引くことができます。(※1)

また、実際にローンを組んだあとには、住宅ローン控除によって節税効果も期待できるため、総合的に見て金銭的な負担が軽くなるのです。
 

(※1. 借入期間や金利については、金融機関によって異なります。)

 

賃貸併用住宅に投資する際の注意点

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用して投資する時は、注意点として、投資を始める年齢を考える必要があります。

金融機関よって変わりますが、一般的には金融機関は「79歳までに完済」という前提でローン審査を行うため、最長35年間のローンを借りるには、逆算すると44歳までが年齢の最終ライン

その年齢を超えると、その分月々のローン返済費用の負担が重くなってしまいます。

そのため、不動産投資で初期費用や頭金を貯めるのも重要ですが、若いうちからセミナーや書籍などで投資の勉強をスタートさせておくと、44歳になる前に投資に挑戦しやすいでしょう。自分の時間を使った初期投資と言えますね。

また、年齢を重ねていくと、若い頃には心配がなかった健康面でも不調が出始める時期に突入します。

住宅ローンの場合、借入人が死亡した場合に借入金が帳消しになる「団体信用生命保険」に自動的に加入します。しかし、健康状態に不安がある方などは団体信用生命保険に加入することができず、ローン審査を否認されてしまう場合があります。(※2)

なお、保険加入の際に病歴を隠して審査を通したとしても、後で発覚した場合に罰則や保険適用不可となりますので、初期段階から保険会社や不動産会社の担当者に告知・相談しましょう。
 

(※2. 免責事項や条件付きで保険に入れるケースもあるため、必ずしも否認されるとは限りません。初期の相談段階から担当者に申告するのが最善です。)

 

不動産投資には自己資金を用意しておくのが良い

ここまで不動産投資をする際の初期費用について説明してきましたが、やはり自己資金は多ければ多いほど、金融機関に対して社会的信用や評価の保証になることは間違いありません。

投資のための自己資金の用意が難しい場合、住宅ローンを利用できる賃貸併用住宅を検討してみるのは1つの手です。

しかし、今後も不動産投資家として投資を続けていきたい場合には、たとえ収入の高いサラリーマンであっても、わずかな自己資金で不動産投資を始めるのはリスクがあります。

不動産投資とは、初期投資した不動産から得た毎月のキャッシュフロー(=収入-経費)を地道に貯蓄し、そのお金をさらに利回り良く再投資することで、雪だるま方式に資産拡大を目指します。

その最初の芽を生み出すタネ銭(初期費用や頭金)を自分で用意できないということは、投資家としてお金の自己管理ができていないと思われても仕方ありません。

節約をして無駄遣いをせず、経費を抑えながらコツコツと初期費用と頭金を貯める時期というのは、投資で得たお金を近い将来再び運用して膨らませる際に、必要不可欠な経験です。

この点を考えると、投資の失敗を避けるためにも、やはり初期費用や頭金はできる限り用意しておくのが賢明でしょう。

何百万、何千万円という初期費用を準備するのは非常に大変なことではありますが、投資家としての未来のためにも、スタートからしっかりと地盤を固めておきましょう。

 

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