マイホーム、低予算

賃貸併用住宅の建て方

賃貸併用住宅は中古で買わない方がよい?理由を解説

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夢のマイホームを手に入れ、月々の住宅ローン返済の負担も大きく減らせる賃貸併用住宅。

今まで支払っていた家賃や住宅ローンの負担を軽減できると聞いてしまえば、購入を考える方も多いかと思います。

「できるだけ購入費用を抑えたい!」
「同じ賃貸併用住宅なら中古でいいんじゃないの?」

しかし、このように考えている方は少しお待ちください。中古の賃貸併用住宅には、気を付けるべきポイントが多くあるんです。

今回は、賃貸併用住宅を中古で買う際のメリットや注意点について、不動産会社の営業マンである私が詳しく解説を行います。

ローン負担を軽くしようと中古で購入したはずの賃貸併用住宅が、いつの間にか自分を苦しめていた…。

そんな事態が起こる前に、ぜひこちらの記事を参考にし、お得にマイホームを購入しましょう。

 

 

購入費を抑えるには新築じゃない方が良い?

現在、私たちの生涯支出の3割から4割が住居費と言われている中、「できるだけ住居費の負担を軽くしたい」とお考えの方は多いかと思います。

そこで不動産会社の営業マンである私が皆さんにおすすめするのは、賃貸併用住宅。

賃貸併用住宅とは、1つの建物内に自分が住む住宅部分と他の人が住む賃貸部分の2種類の空間を作り、賃貸部分の家賃収入を元に住宅ローンの返済を行うといった物件です。

一戸建てやマンションと違い、賃貸部分の家賃収入があなたの住宅ローン返済を代わりに行ってくれるのが最大のメリットとして挙げられます。

つまり、賃貸併用住宅を手に入れられれば、今まで高額な家賃の支払いによって我慢していた家族旅行や車といった趣味をそれまで以上に楽しむことができるのです。

 

では、実際に賃貸併用住宅を活用して住宅ローンの負担を0にしようと思った場合、「新築」「中古」どちらの購入がお得か、皆さんはご存知でしょうか?

購入費用だけを比べてみると、新築よりも中古の賃貸併用住宅の方が安いのが一般的です。そのため、なんとか中古で賃貸併用住宅を買えないかと不動産を訪ねるお客様も少なくありません。

しかし、市場に出回る中古の賃貸併用住宅には注意が必要なんです。まずは、「収益が出ている賃貸併用住宅は滅多に市場に売りに出されない」ということを覚えておいてください。

理由は明確で、収益が出ている賃貸併用住宅ならば、そもそも「売りに出す必要がない」ためです。

賃貸併用住宅はオーナーの自宅という性質も備えています。そのため、自分が住んでいる家の住宅ローンを家賃収入で滞りなく支払えている物件であれば、売りに出す必要が生じません。

また、好条件の賃貸併用住宅が販売されていたとしても、すぐに購入されてしまうケースがほとんど。そのため、販売されてから長い間買い手がついていない賃貸併用住宅を見つけた際には、特に注意が必要です。

実際に物件の見学に行ってみると、間取りや建物の構造に違和感を覚えることが多いかと思います。

もし、立地や間取りなど自分の希望する条件に合った中古物件を見つけた場合は、賃貸併用住宅の知識を持った不動産会社に「この物件を購入しても大丈夫か?」といった相談をしてください。

住宅ローンの負担を軽減したいからと言って価格の安い物件を買ってしまうと、家賃収入が得られずに重いローン負担を背負うことになってしまいます。

中古の賃貸併用住宅で気を付けるべき点

 

賃貸併用住宅を中古で購入するメリット

やはり、中古の賃貸併用住宅を購入するメリットとして1番に挙げられるのが「初期費用の安さ」かと思います。

中古であれば大手ハウスメーカーが手掛けるような注文住宅と比べ建物の価格が安いので、賃貸併用住宅を少ない資金で手に入れることが可能です。

また、新築で賃貸併用住宅を建てた場合よりもローンの借入額が少なくなることから、返済の負担を軽減することもできます。

この他に中古で賃貸併用住宅を購入するメリットとして挙げられるのが、「既に賃貸部分に入居者がいた場合、建物を引き継いだ時点から家賃収入を得ることができる」ということです。

新築の場合、賃貸部分が全く埋まっていない状態でオーナーに賃貸併用住宅が引き渡されます。そのため、オーナーは不動産業者を利用して広告宣伝を行い、入居者の募集をすることから始めなければなりません。

もし入居者が決まらない場合には、賃貸部分の家賃収入から住宅ローン返済が行えないため、戸建てを買った時よりも重いローンがあなたを襲うことになるでしょう。一方、既に入居者がいる中古の物件を手に入れれば、住み始めた時点から家賃収入が保証されることになります。

以上のように、初期費用や空室リスクを抑えられるのが中古の賃貸併用住宅のメリットです。また不動産投資の観点からも、初期費用を抑えられる中古の物件は新築よりも高い利回りが期待できます。

 

4つの注意点

こちらでは、中古で賃貸併用住宅を購入する場合の4つの注意点をご紹介いたします。

賃貸併用住宅を中古物件で買おうとお考えの方は、これらの注意点に気を付けた上で検討を行いましょう。

 

条件に合った物件が見つかりにくい

まず、購入者の希望に合った中古の物件を見つけることは非常に大変です。

最初にお話ししたように、収益の出ている賃貸併用住宅は、相当な事情がない限り滅多に売りに出されません。東京や神奈川といった人気の土地にある中古の物件を探そうと思った場合、まったく見つからないか間取りなどに問題があるといったことがほとんどです。

このように立地や間取りが理想的な賃貸併用住宅を中古で見つけることは、通常の戸建てやマンションを探す場合と比較してまず難しいことだと言えます。

 

想定以上にコストがかかる場合もある

購入価格が新築よりも低コストというのが中古物件のメリット。

しかし、実際には購入費以外にリフォームや耐震・耐火対策といった修繕費が発生することも少なくありません。

また、中古の賃貸併用住宅で住宅ローン減税を受けるためには、木造の場合、築年数20年以下。コンクリート造の場合、築年数25年以下の建物でなければならない上に、耐震基準適合証明書といった書類を税務署に提出しなければなりません。

この書類発行には3~5万円程の手数料が発生しますが、耐震基準証明書を貰うための耐震診断は10~15万程の費用がかかります。

当然、耐火工事や耐震工事にはまた別に費用がかかるので、当初の予定よりもコストが高くなってしまうことが考えられます。

このようなローンの減税といった節税の観点から見ると、中古の賃貸併用住宅は新築よりもデメリットがあると言えるでしょう。

 

既に入居者がいる場合、注意が必要

既に入居者がいる賃貸併用住宅を手にいれた場合、空室リスクは無くなりますが、その入居者がどんな人物なのかには注意しなければいけません。

過去に大きな入居者トラブルを起こしていたり、家賃の滞納が続いているようなケースが考えられます。

このような問題がある入居者を強制退去させるためには、裁判を行う必要が生じます。裁判の準備期間や弁護士を雇うことなどを考えると、時間や費用、労力などが発生してしまいます。

これらのコストが発生するのか判断するためにも、入居者にはどのような方がいるのか、あらかじめしっかりと確認することが大事です。

一方で、新築から賃貸併用住宅を建てた場合であれば、オーナーとなったあなたの判断で部屋を貸す人物を選ぶことが可能です。

たとえば、大学生や20代前半といった若者を避けて入居者を選ぶことで生活リズムをオーナーに合わせることや騒音対策を行うことができます。

 

中古物件の場合、自由度がない

中古の物件の場合、賃貸部分はもちろんオーナーが住む自宅スペースも既に間取りやデザインが設計されているため、自由度がありません。

  • もっと広い玄関がいい
  • 設備が整ったキッチンが欲しい
  • 洋室と和室は1部屋ずつ欲しい
  • 建物の階数に希望がある(2階建て、3階建てにしたいなど)
  • 将来的に両親を賃貸部分に迎え入れたいので部屋の造りをバリアフリーにしたい

 

このような要望が家族間であった場合には、中古物件を購入した後にリフォームや建て直しを行うよりも、新築から賃貸併用住宅を建てる方が将来的に納得のいくことも多いでしょう。

最近の実例としては、自宅部分に地下室を設けるなどオーナーの好みに合わせた特徴的な賃貸併用住宅の設計が見かけられます。

 

将来的な収支を考えよう

中古の賃貸併用住宅のメリットや購入の際の注意点についてご紹介しましたが、いかがでしたか?

もし、あなたが賃貸併用住宅を低コストで手に入れたいのであれば、条件の良い中古の物件を購入することがおすすめです。

ただ、中古の賃貸併用住宅はどのような設計で建てられているのか不明なこともあるため、賃貸経営上で予期せぬリスクが生じる可能性があります。

建築時に耐震対策を取っていなかったことから、地震で大きな被害を受けた場合に、その損害はあなたに降りかかることになるのです。

さらに中古の場合、既に新築よりも劣化した建物を買うということから、リフォームや修繕費といった費用も発生しやすく、将来的に売却する際には購入価格よりも大幅に価値が下がってしまっていることも珍しくありません。

そして何より、市場に中古の収益物件が出ている時点で、この賃貸併用住宅は何らかの問題を抱えているのでは?という疑いを最初に持つことが必要です。

中古とはいえ、賃貸併用住宅は戸建てよりも購入価格が高いため、万が一問題のある物件を買ってしまえば、重い負債を背負うことになってしまいます。

 

入居者に人気なのは新築

賃貸併用住宅は、賃貸部分に入居者が住むことで初めてローンの軽減や家賃収入を得ることのできる建物です。そのため、満室状態を維持するためにも、入居者に気に入ってもらえる物件造りが重要となります。

新築で賃貸併用住宅を建てる場合、住宅ローンを利用することで東京や神奈川、埼玉といった関東圏の人気の土地にマイホームを持つことができます。

また、東京や横浜などの人気のある土地に賃貸併用住宅を建てれば、入居者募集の際にも非常に有利な条件となります。

入居者が決まりやすい部屋を造るには、賃貸部分の間取りを工夫したり、建物の構造に遮音性の高い素材を利用することが挙げられます。

こうすることで周りの物件と差別化され、魅力のある賃貸物件として入居者の募集をすることができるのです。

以上のような理由から、立地や間取りに自由度の少ない中古物件よりも、綿密な市場調査を行った上で新たに賃貸併用住宅を建てた方が、安定した家賃収入を期待することができます。

こちらのページでは、新築で賃貸併用住宅を建てた際のメリット・デメリットの他に、費用の相場などをご紹介しています。

新築の賃貸併用住宅についてコスト面でお悩みの方も、まずはこちらを参考に検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

  
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