都会にマイホームを建てる場合

賃貸併用住宅の建て方

賃貸併用住宅を東京に建てる ~価格とプラン~

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東京都内にマイホームを建てるため、賃貸併用住宅を検討する方が増えています。

確かに東京の地価相場は高いので、戸建て住宅を建てるとなると土地代だけで相当の費用がかかります。仮にマイホームを購入できたとしても、その後のローン返済で家計が圧迫されるケースも少なくありません。

「せっかく家を持てても、ローン返済ができなくなって将来的に手放すリスクがある」、このように考えると、東京に一戸建てを持つことは難しいと言えるのです。ですが、賃貸併用住宅であれば、賃貸部分の家賃収入をローンの返済に充てることができます。

この仕組みを利用すれば、東京の憧れの土地に家を持つことも夢ではありません。

今回は、実際に東京都内にある賃貸併用住宅を皆様にご紹介します。こちらを参考に、ぜひ賃貸併用住宅をマイホームの選択肢に考えてみてはいかがでしょうか。

賃貸併用住宅は中古と新築どちらがいい?

住宅ローンを減らせると聞いて、賃貸併用住宅でマイホーム購入を考える方もいらっしゃると思います。

確かに、賃貸併用住宅であれば、東京都内に理想のマイホームを持つことも夢ではありません。

神奈川や千葉といった他のエリアより土地代は高くなるものの、家賃収入があれば将来的な支払いは安心です。少ない負担で都内にマイホームを持つなら、賃貸併用住宅は最適だと言えるでしょう。

では、東京で賃貸併用住宅を購入する場合、「新築」と「中古」どちらを選べばいいのでしょうか。

結論から言うと、賃貸併用住宅は「新築」で購入することがおすすめです。

なぜなら、不動産の中古市場では、めったに条件の良い賃貸併用住宅が売りに出されません。

毎月、しっかりと家賃収入を稼いでいる賃貸併用住宅であれば、オーナーが「物件を手放す理由がない」ためです。ですので、中古の賃貸併用住宅を見つけた場合には、まず何か問題はないか物件情報を細かくチェックすることが大事です。

実際に中古物件の内見に行ってみると、間取りが使いづらかったり、周辺のアクセスが悪かったりと、売却された原因が見えてきます。

また、売却されている賃貸併用住宅の中には、既に賃貸部分に入居者がいるケースもあります。その場合、その物件を購入すると、入居者の家賃はあなたの家賃収入として得ることができます。

このような物件を購入したらすぐに家賃収入を手に入れることができますが、問題のある入居者がいる場合には対処に手間がかかります。

中古で賃貸併用住宅を買う場合は、家の構造や間取りだけでなく、入居者にも気を付けなければいけません。一方、新築で賃貸併用住宅を購入する場合、費用は高くなるものの、中古よりも入居者に人気のある賃貸物件を作りやすくなります。

新築であれば土地選びから家造りを行えるので、周辺の賃貸物件よりも有利な立地に建物を建てることができるためです。

また、新築の場合、自宅部分を自分の希望通りに設計できるため、入居後の満足感も違います。

 

・新築と中古のメリット・デメリット

メリット デメリット
新築の場合
  • 立地選びから賃貸経営の戦略が立てられる
  • 建築ルールの改定により、耐震や耐火性能の高い建物が建てられる
  • 初期費用が高い
  • 最初は賃貸部分が全て空室のため、入居者募集をしなければならない
中古の場合
  • 初期費用が新築よりも安い
  • 入居者がいる場合は、すぐに家賃収入を得ることができる
  • 建物に問題がある可能性が高いため、収益不動産としてリスクがある
  • 築年数が長いと、リフォーム費用や修繕費が発生しやすくなる

 

 

2018年度版!東京の地価相場

東京都内に新築で一軒家を建てようとすると、建築費用よりも高い土地代を支払うことになります。

それは、賃貸併用住宅の場合であっても同じです。ですので、マイホームの購入において「東京のどこの土地を選ぶのか」というのは、大きく費用に関わる部分になります。

こちらでは、2018年度の東京の地価相場についてランキングでご紹介。

こちらの値段を参考にし、どのエリアであれば、賃貸併用住宅を建てられそうか、目安を付けましょう。

ただし、こちらはあくまでも平均的な相場価格であるため、時期や立地条件によっては値段が変わります。

 

・東京都の地価相場ランキング(2018年時点)
東京都地価相場rank

 

東京の実例を紹介

実際に、東京都内で建てられた賃貸併用住宅の実例をこちらで取り上げます。

今回は、東京都品川区の物件です。

 

都内賃貸併用住宅の実例

・賃貸併用住宅の外観

賃貸併用住宅外観
・間取り図

賃貸併用住宅間取り図1 賃貸併用住宅間取り図2

 

立地 東京都品川区
購入価格 7,062万円
間取り オーナー居住部分:2LDK
賃貸部分:1R×3
住宅構造 木造
月々返済 188,912円
賃貸家賃収入 212,412円
実質負担 -23,500円
(実質負担0円、23,500円を貯蓄に回せる)

 

購入価格は、土地と建物を合わせた値段となっています。

また、こちらの賃貸併用住宅は、家賃収入が月毎のローン返済額を上回っているため、実質オーナー様の返済負担はゼロとなっているのが特徴です。

東京都品川区といえば、2019年の「住みたい街ランキング」で、第6位に入っている地域。

特に品川駅周辺は、ホテルやアクアパークといった商業施設を筆頭に栄えており、都内でも人気のあるエリアの一つだと言えます。

その他にも、文化施設や文教大学・立正大学といった大学施設も多いのがポイントです。大学生の入居者を狙った賃貸併用住宅を作ることができます。

 

新築で戸建てを建てる場合

通常、品川区に新築で戸建てを建てる場合には、土地代と建築費を合わせて、およそ6,000万円の費用が必要になります。

その際、金利およそ1.3%の固定金利型の住宅ローンを利用して、借入金5,500万円を融資してもらうと、毎月の返済額は約16万円程度になります。

戸建ては、自分や家族だけで家を利用できるため、近所との騒音トラブルもなく、快適に過ごせる住まいだと言えます。

しかし、自分の収入から毎月高額な居住費を支払い続けるのは、やはり負担がかかります。その上、病気や事故で万が一返済できない状況になってしまった場合は、家を売り払う必要も生じるでしょう。

 
・収支シミュレーション(戸建て 2LDKを購入する場合)

金利 1.3%(固定金利型)
借入金額 5,500万円
月々返済 163,065円(※)

※なお、変動金利制で住宅ローン融資を受ける場合には、月々の返済額は変化しますのでご注意ください。こちらでは、固定金利の1.3%の利率を元に試算しています。

 

都内に賃貸併用住宅を建てるなら

東京都内で自分の家を持つことに憧れる方は多いかと思います。

しかし、東京の土地は便利で人気があるほど値段が高く、その分住宅ローンの支払いも重くなるため、なかなか手が出しにくいのが現状です。

ローンの負担や資金不足から、都心部にマイホームを持つことを諦めてしまっている方もいらっしゃるはず。

ですが、賃貸併用住宅であれば、東京の人気の土地に家を持つことも夢ではありません。

今回、実例で取り上げたように、しっかりと賃貸経営を理解した上で賃貸物件の設計を行えば、安定した家賃収入からローン返済を行うことができます。

月々の返済負担から解放されるだけでなく、便利な立地に自宅が手に入るなんて、戸建て住宅では実現できないメリットです。

賃貸併用住宅の購入を検討するならば、まずは賃貸併用住宅を専門に扱う不動産会社に話を聞くことが一番勉強になるかと思います。

ローン返済のシミュレーションや賃貸併用住宅に向いている土地の選び方、入居後に行う賃貸経営のための知識など、様々な不動産情報について知ることが大切です。

その上で比較・検討を行い、本当に賃貸併用住宅をマイホームとして購入するのか決断をすることで、あなたの納得のいく住まいを見つけることができるでしょう。
 

 

  
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