ローン負担減少について解説

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは!住宅ローンを0円にできるって本当?

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最近では、マイホームを建てる際の選択肢として賃貸併用住宅が取り上げられるようになりました。

聞いたことがある方もいるとは思いますが、賃貸併用住宅とは、同じ建物内に自宅部分と賃貸部分がある建物を指します。

しかしながら、賃貸併用住宅という言葉や仕組みは知っていても、具体的なメリットについて知らない方は多いはず。

今回は、「賃貸併用住宅とはどのような建物なのか」「本当に家賃収入だけでローンの負担が減るのか」といったことについて、不動産会社の営業マンである私がわかりやすく解説します。

戸建てやマンションとは違った魅力を持つ賃貸併用住宅。ぜひこの機会にマイホーム購入の選択肢の一つとして考えてみてはいかがでしょうか。

 

 

0円ローンは本当?収益のあるマイホームとは

マイホーム購入時に、住宅ローンの負担に関する悩みを抱える方は多いかと思います。

戸建てであれば土地を資産として手に入れることができますが、ローンの返済は35年以上も続きます。一方マンションであれば、建物が劣化するだけ資産の価値が目減りする上に、土地のような資産は手元に残りません。

そこでおすすめなのが賃貸併用住宅!

賃貸併用住宅とは、そのようなマイホームに関する悩みを一気に解決してくれる建物なんです。

仕組みとしては、1つの建物内に自宅スペースと賃貸スペースを設計することで、賃貸部分を他の人に貸し家賃収入を得ることができるというもの。

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そして家賃収入から住宅ローン返済を行うことで、実質オーナーの返済負担は0円に近づけられるという仕組みです。

もちろん、住宅ローンを完済した後も入居者がいれば家賃収入はそのまま発生するので、定年退職後の安定した収入源として活用することができます。

このようなメリットから、住宅ローンの負担を理由にマイホームを諦めた方でも、賃貸併用住宅ならば購入できるといったケースがあります。

近年では、せっかく戸建ての住宅を購入しても、住宅ローンの返済が大きいことから自己破産をしてしまう方も少なくありません。

先行きがわからない不況の中、家族と安心できる住まいを作るためにも、世帯主の収入と家賃収入でリスク分散が可能な「賃貸併用住宅」を検討してみてはいかがでしょうか?

 

賃貸併用住宅に住むメリットとは

賃貸併用住宅に住むメリットは、賃貸部分の家賃収入でローンの返済を軽減できるだけではありません。

実際に、家を建てるところから感じられるメリットも多いのです。

こちらでは、賃貸併用住宅のメリットはどのようなものか、4つご紹介していきます。

 

0円ローンも夢じゃない?住宅ローンの負担を軽減

マイホームとして戸建てやマンションを買うと、35年もの間ローンの返済をし続けなければいけません。

その際に、返済負担は世帯主であるあなたの収入から差し引かれていくことになります。

一般的に、新築で戸建てを購入した際の月々のローン返済額は、おおよそ「13万円~16万円」とされています。(都内であれば、15万円~20万円。)家計の支出では決して少なくない金額です。

一方、賃貸併用住宅であれば、賃貸部分の家賃収入で住宅ローンの返済ができるため、オーナーとなったあなたの住居費は戸建てやマンションを買った時よりも少なくすることができます。

また、賃貸部分の設計をどのように行うかによって、月々の家賃収入の割合をあなたが設定することもできます。

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たとえば、月々の返済20万円の場合、賃貸部分にワンルーム3部屋を設計、それぞれの賃料を7万円とすると、あなたの負担は無くなる上に、1万円も手に入れることが可能になります。

 

住宅ローンで融資を受けられる

通常、アパート経営を行おうと思った場合、建物の購入にはアパートローンというものが適応されます。

アパートローンとは、アパートやマンションなどを投資用目的で購入または建築する際に利用ができるローン。

一方、住宅ローンとは、住宅また住宅に付随する土地を購入する際に、金融機関から受けられる融資です。

この2つの融資の違いとしては、やはり金利の設定が挙げられます。

基本的に、住宅ローンよりも投資目的で運用されるアパートローンの方が金利が高いです。

住宅ローンの場合、多くの銀行が1%を切る金利を設定しています。しかし、アパートローンの場合では、少なくとも2~5%もの金利が発生してしまうのです。

30年以上といった長い目で見れば、その差額の大きさは明らかです。

 

では、収益物件としても扱われることのある賃貸併用住宅は、どちらのローンが適応されるのか。

実は、ある方法で賃貸併用住宅に住宅ローンを適応させることが可能なのです。

その方法とは、賃貸併用住宅の自宅スペースを建物全体の50%以上にするという方法。こうすることで賃貸併用住宅に住宅ローンを適応させることが可能となります。

そのため、家賃収入で稼ぎたいけど、月々の返済額はできるだけ減らしたいという方は、賃貸併用住宅を住宅ローンに適応する形で設計しましょう。

また、少ない費用で賃貸併用住宅を建てられるのかと不安の方もご安心を。賃貸併用住宅を建てる際に住宅ローンの申請を行うと、通常の借り入れよりも高額な資金を融資してもらえる場合があります。

ただし、借入額の上限は借入人の状況や金融機関ごとに変わります。とにかくまずは、不動産会社へ相談することがおすすめです。

もし多額の借り入れが起きた場合でも、事前の収支シミュレーションをしっかりと組んだうえで賃貸併用住宅を活用すれば、損害リスクを減らすことは充分に可能です。

あらかじめ入居者の人気の立地や間取りなどを調べて賃貸スペースを工夫するなど、安定した家賃収入が得られるよう戦略を練りましょう。

 

将来的な収入源として確保できる

住宅ローンの支払いが終われば、家賃収入は全額あなたの家計に入ることになります。

先ほど挙げた例のように、ワンルーム3部屋を月7万円で貸し出した場合、合計で月21万円の家賃収入を得ることができるのです。

このような不労所得は、一部の限られた人たちだけが得るものではなく、自分で仕組みを作り出すもの。

将来の退職金や年金に不安がある方は、ぜひお金を生む資産を準備しておくべきだと言えます。

 

節税効果がある

賃貸併用住宅は、税金を抑える面でもメリットがあります。

まず、賃貸併用住宅を住宅ローンで購入すると、住宅ローン控除を受けられる場合があります。

賃貸併用住宅の場合、住宅用地の特例を使用することで固定資産税を減らすことが可能です。

また、子供へ賃貸併用住宅を相続するとなった際には、賃貸部分の評価額は自宅部分よりも約20%低く計算されるため、一般的な戸建てよりも相続面で節税対策に繋がるというメリットもあります。

この他にも、賃貸併用住宅は不動産経営でもあることから、建物の減価償却費や設備費、修繕費など建て直しにかかった費用や、保険料などを経費として計上することが可能です。

世帯主であるあなたの所得からこれらの経費を差し引くことで、確定申告の際には税金を抑えることができます。

 

デメリットと対策

賃貸併用住宅には、メリットだけでなく、もちろんデメリットも存在します。

とはいえ、誤解されているデメリットも多いため、マイホーム選びで賃貸併用住宅を検討するには正しいメリットとデメリットの比較が必要です。

こちらでは、実際に不動産会社で働いている私が賃貸併用住宅にはどのようなデメリットがあるのかご紹介します。

 

入居者トラブル

賃貸部分をファミリー向けの間取りで作ると、テレビや足音、水回りの生活音が気になることがあります。

一方、学生や若い社会人に向けたワンルームの部屋を多く作れば、深夜の騒音や生活リズムの違いを不快に感じることもあり得ます。

しかし、このような騒音やプライバシーの問題は設計によって解決できることも多く、賃貸併用住宅のノウハウを持った不動産会社や工務店に相談することでトラブルを未然に防ぐことができます。

 

借入額が高額になりがち

通常の戸建てよりも住居スペースに加えて賃貸スペースがある分、当然賃貸併用住宅の建築費用は高くなります。

中古であれば、建物価格を抑えることも可能ですが、新築の場合であれば7,000万円~1億円と言った金額が発生します。

金額だけを見ると大きいと感じますが、家賃収入がしっかりと稼げる賃貸併用住宅であれば、返済に困るリスクは思ったほど大きくありません。

不安な方は、賃貸併用住宅を専門に扱う不動産会社に、家賃収入と住宅ローンの収支シミュレーションについて相談をしましょう。

 

賃貸併用住宅専門の不動産会社が少ない

賃貸併用住宅は、通常の戸建てやマンションとは違い、建物内の住居スペースと賃貸スペースを分けているため、防音対策など建物の構造にも工夫が必要となります。

設計の際には、賃貸併用住宅を建てた経験のある設計士や賃貸併用住宅を取り扱う不動産がいると心強いですが、実際にそのような建設会社や不動産会社は多くありません。

賃貸経営を行う上で、どのような立地や間取りだと入居者が住みやすいのかなど、購入前に細部まで相談できるパートナーを見つけられるかが賃貸併用住宅で成功するカギとなります。

 

購入前に抑えるべき賃貸併用住宅のポイントとは

賃貸併用住宅とは、「住宅ローンの負担をできるだけ抑えてマイホームを購入したい」といった方に人気の住居です。

とはいえ、返済負担を抑えるには、とにかく賃貸併用住宅を建てればいいというわけではありません。

こちらでは、皆さんが賃貸併用住宅を購入するにあたっての注意点をご説明します。

 

あくまでも収益物件である

自分や家族が住む居住スペースは、当然予算の可能な範囲で好きにデザインや設計をすることができます。

しかし、賃貸部分はそのようにはいきません。入居者が決まらなければ家賃収入を得ることができないので、ローンの返済が滞ることになります。

そのため、賃貸スペースは入居者が住みたいと思う部屋作りが重要となるのです。

その際に、費用の安さだけを重視するのではなく、使いやすい間取り・住居設備や、高品質な遮音シートを使うといった遮音性などにこだわることで、はじめて収益を得られる賃貸物件を作ることができます。

また、賃貸併用住宅は一般的に木造構造の場合がほとんどですが、土地の用途地域によっては鉄骨造や鉄筋造といった建築構造にすることも1つの手でしょう。ただし、その場合建設費が高額になるので、費用面に注意が必要です。

 

賃貸管理は委託できる

入居者トラブルの対応や設備管理・維持といった賃貸物件の管理は、すべてオーナーが行わなくても大丈夫です。

もちろん、自ら賃貸管理を行っている方もいますが、賃貸併用住宅の場合はオーナーがサラリーマンであったり個人事業主であったり、他に本業を持っているという方が多いです。

賃貸管理を専門としている不動産会社に管理業務を委託することで、オーナーの負担を減らすことができます。

ただし、管理会社に業務を委託する場合には、入居者募集をしっかりと行ってくれる会社を選ばなければなりません。

不動産管理会社は、募集管理手数料を稼ぎとしているため、他の不動産会社に物件情報を流さないケースもあります。そのため、管理会社を選ぶ際には、自社の利益だけを追っているのではなく、入居者募集に力を入れているかどうかを重視する必要があります。

 

シミュレーションが大事

不動産投資の第一歩として賃貸併用住宅の購入を考えている場合は、初期費用や賃貸部分の収入をしっかりとシミュレーションすることが大事です。

また、通常の戸建て購入とは違い、賃貸部分のある賃貸併用住宅では、定期的な修繕費やリフォーム、場合によっては建て替えが必要となることも考えられます。

家賃収入で儲けている部分があれば、全て使ってしまうのではなく、きちんと積み立てを行いましょう。表面的な利回りを考えていると、突然の支出で大きな損失を生んでしまいます。

 

こんな方におすすめ!

長々とお話ししましたが、賃貸併用住宅はこんな方におすすめです。

  • マイホーム購入に、住宅ローンがネックになっている人
  • ライフプランの変化に対応できる家を持ちたい人
  • 意外?転勤が多い人
  • 低リスクで第2の収入源を持ちたい人

 

住宅ローンがネックになっている

住宅ローンを押さえられる

通常の戸建てだと、ローン返済は世帯主の収入からのみ行われます。

そのため、やむを得ない事情で退職しなければならないとなった時には、住宅ローンの返済が行えないために自己破産してしまうケースもあるのです。

せっかく買った戸建てとはいえ、月々のローン返済が滞ってしまえば手放すしかありません。

しかし、賃貸併用住宅であれば、賃貸部分の家賃収入をそのまま住宅ローンの返済に充てることができます。

世帯主に万が一のことがあっても、入居者さえいれば家を手放す必要はないのです。

もし、マイホームの購入価格や住宅ローンの返済が不安だという場合は、ローンの返済を家賃収入で行える賃貸併用住宅がおすすめです。

 

ライフプランの変化に対応できる家が欲しい

賃貸併用住宅であればライフプランに対応できる

将来、高齢となった両親の近くに住みたい、もしくは同居したいと考えている方は多いかと思います。

とはいえ、相手の両親と同じ家で暮らすのは、気を使ってしまうため疲れてしまう場合も少なくありません。

その点、賃貸併用住宅であれば、高齢の両親に賃貸部分に住んでもらうことができるのです。

若い人向けの部屋のため高齢者が暮らしにくいという場合には、玄関や部屋の造りをリフォームすれば問題ありません。

住んでいる建物は同じでも、生活をするスペースがきちんと分けられるため、同居しているという感覚は薄れます。戸建てやマンションでの同居とは違い、お互いのプライバシーも守られるため親を迎え入れやすい住居と言えるでしょう。

また、親だけでなく、子供世帯を迎え入れる場合でも賃貸併用住宅の仕組みは便利だと言えます。

夫婦2人の間は賃貸部分に住んでもらい、出産などによって家族が増えてきたら自分たちが住んでいた住居スペースを子世帯に譲るといった方法ができるためです。

このように、現在の家族構成だけでなく、将来どのような住まいを世帯間で築いていくのかという点で、一般的な戸建てやマンションとは違う賃貸併用住宅が注目されています。

 

転勤が多い人こそ賃貸併用住宅?

仕事柄、転勤が多い場合には自分の家を建てるということが難しく感じられるかと思います。

ですが、そこで活かされるのが賃貸併用住宅のメリットなんです。

賃貸併用住宅では、家賃収入さえ得られれば、ローンが軽減されます。つまり、転勤があっても、住宅ローンの返済は賃貸部分で得られる家賃収入で済ませることができるのです。

実質あなたの負担はほとんどない上に、将来安心して住むことのできる自宅を手に入れることが可能です。

結婚をして世帯を持っている場合なら、家族を住居部分に住まわせて、自分は単身赴任というケースも問題ないでしょう。

このようなメリットがあるため、転勤族の方が賃貸併用住宅を買うケースは珍しくないのです。

 

低リスクで新しい収入源を持ちたい

住宅ローンを完済した後の家賃収入は、全額あなたのものとなります。

もし賃貸併用住宅を買ったのなら、ローン完済時には、あなたは仕事を退職されているか、退職間近ではないでしょうか。

退職金や年金、それまでの貯蓄に加えて家賃収入を得られるのは、賃貸併用住宅を持っている方だけです。

もちろん、事前の設計プランを練ることで、賃貸物件の家賃収入が月々のローン返済額を上回るようにすることもできます。

家賃収入を得ながらも、低リスク。なぜなら、賃貸併用住宅であれば金利の低い住宅ローンを使用できるので、一般的な不動産投資よりも費用を大きく抑えることができるためです。

「不動産投資に興味はあるけど、リスクが怖い」と思っている方は、賃貸併用住宅がおすすめです。

 

賃貸併用住宅を検討する上で

賃貸併用住宅とは、これまでの住居とは違い、自宅部分と賃貸部分の2つを備えたまったく新しい形のマイホームです。

戸建て住宅や分譲マンションと同じように、賃貸併用住宅にもメリット・デメリットはありますが、住宅ローンを理由になかなかマイホームに手が出ないと悩んでいる方は、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

というのも、住宅ローンの融資には購入者や世帯主の年齢が大きく関係しており、早いうちに知識を付けて決断しなければ「加齢によって融資条件からはじかれた」というようなこともあり得ます。

無料セミナーや不動産会社のスタッフに話を聞くだけならタダ。その上、自分が疑問に思っていることを専門家や業界人に聞いて見ると、自分の知識が間違っていたり、知らないことが多かったというケースをよく見ます。

ほとんどの方にとって、家は一生に一度の買い物。マイホーム選びを行う上で、それぞれのメリット・デメリットや将来的な収支をしっかりと把握し、後悔のない選択ができるようにしましょう。

また、こちらでは「初めて賃貸併用住宅を知った」という方に向けて、実際に賃貸併用住宅がどのような建物なのか実例を紹介しています。

賃貸併用住宅の購入価格や、月々の返済額についても取り上げていますので、興味のある方はぜひご覧ください。

 

 

  
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