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賃貸併用住宅の価格

価格を知る ~賃貸併用住宅の土地と建物の相場~

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賃貸併用住宅は、自分の住居スペースに賃貸物件が備わった、収益を生む家です。その反面、賃貸物件としての部屋を用意しなければいけないため、一般の戸建てよりも価格は高くなってしまいます。

このような理由から、賃貸併用住宅を検討する際に、価格について心配する方が多く見られます。

とは言え、土地の価格や建築費によって大きく異なるため、正確な金額を提示するのは難しいのが正直なところ。しかし、どのような要素が賃貸併用住宅の価格を左右するのかという点が分かれば、おおよその感覚は掴めるはずです。

今回は、賃貸併用住宅の購入価格について、土地の価格や建築費の相場を説明していきます。

また、賃貸併用住宅を購入するには必須の住宅ローンについても、審査に関わる条件などを紹介していますので、賃貸併用住宅を検討している人はぜひご覧ください。

 

 

戸建てよりも高いって本当?

賃貸併用住宅を購入する際、切っても切り離せないのが価格の問題。

賃貸併用住宅は、賃貸部分に居住設備を設けるため、通常の戸建てを建てるよりも高価格になってしまいます。価格的には、自宅用の住居を建てるというより、小型のアパートを作るくらいの感覚でいた方が驚かないかもしれません。

とは言うものの、賃貸併用住宅を購入する時は、住宅ローンで融資を受けることができます。住宅ローンを利用するには、賃貸併用住宅の自宅スペースが50%以上なければいけないという条件はありますが、審査が比較的優しく金利面でもお得な住宅ローンを使えるのは大きな助けとなりますよね。

しかし、住宅ローンで融資を受けられるとは言っても、実際にどれほどの金額の融資を受けられるのでしょうか?また、融資を受けるにしても、そもそも賃貸併用住宅の購入にはどれほどの金額がかかるのでしょうか?

融資金額や賃貸併用住宅の価格は、借入人の状況や条件によって全く変わります。そのため、「このくらいの金額」と正確に言うことはできませんが、どのような条件が金額面に影響を与えるのかは、はっきりしています。

そこでここからは、融資金額や賃貸併用住宅の価格を左右する条件について説明していこうと思います。

まずは、住宅ローンの融資金額について見ていきましょう。

 

住宅ローンで受けられる融資を確認

一般の戸建て住宅であれば、住宅ローンを利用すると年収の5~8倍ほどの融資を受けることが可能です。しかし賃貸併用住宅の場合は、年収の何倍ほど借りられると一概には言いきれないところがあります。

これは一般の住宅を建てる際の住宅ローン審査においても同様ではありますが、賃貸併用住宅のローン審査時も、返済がきちんとできるかを判断するために借入人の「年収」「年齢」「職業」「勤務先」「勤続年数」「残債」などが主にチェックされます。

さらに、賃貸併用住宅は賃貸部分の収益性も融資審査に加味されます。

賃貸併用住宅はただでさえ一般の住宅を建てる時より融資金額が大きくなるということもあり、きちんと家賃収入が見込めそうな物件でなければ、毎月のローンを返済できないと判断されることもあるのです。

このように、賃貸併用住宅の融資の場合には、年収の何倍ほど借りられると簡単に判断できません。

もしどれくらいの融資が見込めるのかを知りたい場合には、賃貸併用住宅を取り扱った実例の多い不動産会社に相談してみるのが一番良い方法です。

 

賃貸併用住宅の購入価格目安

賃貸併用住宅を購入する際には、土地の価格と賃貸併用住宅の建築費の両面を考えなくてはいけません。

では、まずは土地の価格はどれほどになるのかを説明していきます。

 

土地の価格

都内で土地を購入する場合、1坪あたりの平均価格は200万円ほどです。東京の土地の価格は日本の中でも最も高く、小さめの20坪の土地を購入したとしても4,000万円以上はかかってしまいます。

もちろん、平均価格でこの坪単価なので、郊外であれば低価格な土地があったり、条件によって低価格で売りだされているお得な土地があったりもします。しかし、心構えとして、都内で土地を購入しようとするとそれなりの価格がすることは覚えておきましょう。

一方、神奈川県や埼玉県などの関東圏では、土地の価格はもっと低価格に抑えることができます。

たとえば、神奈川県だと坪単価の価格相場は100万円ほど。県内でも価格が高いとされる横浜市や川崎市では、1坪150~220万円くらいの価格相場になっています。

このように、比較的低価格な土地に賃貸併用住宅を建てることも選択肢の1つとしておすすめです。

 

賃貸併用住宅の建築費用

次に、賃貸併用住宅の建築費用について見ていきましょう。

一般的に、新築の戸建てや賃貸併用住宅の建築費用は、以下の式で計算することができます。

 

建築費用

延べ床面積 × 坪単価 = 建築費

 

延べ床面積とは、建物の床面積の合計のこと。もし2階建ての賃貸併用住宅を建てた場合、1階・2階ともに30坪の床面積だとすると、30坪+30坪=60坪が延べ床面積です。

そして坪単価は、建築構造や間取り、建物に使われる素材、設備によって大きく価格が左右されます。賃貸併用住宅は、各賃貸部屋にキッチンやトイレなどの設備を用意しなければいけないため、普通の一戸建てよりも坪単価が高価格になる傾向にあります。

また、建築構造で言うと、木造<軽量鉄骨<重量鉄骨造<鉄筋コンクリート(RC造)の順に価格が上昇していきます。構造が違うだけで、坪単価に30万~50万ほどの価格差が生まれることもあるため、建築構造の吟味は価格面で非常に重要です。

たとえば、価格が高額な重量鉄骨や鉄筋コンクリートを使った工法は、その分耐久性が良く長く使えるため、修繕費を抑えることができます。

だからと言って、比較的低価格な木造は耐久性が無いのかというと、そういうわけでもありません。日本の戸建ては、新築の場合でも多くが木造建築で建てられます。そのため、賃貸併用住宅も木造で建てる方は多いです。

どんな建築構造や設備を選べば良いのかは、価格面の相談も合わせて不動産会社や建築会社に聞いてみることをおすすめします。

最近は、低価格高品質な建設素材や設備も多いです。できるだけ建築費を低価格に抑えるには、プロの意見を聞きながら抑えられる費用を抑えていくのが良いでしょう。

 

延べ床面積に注意!

先ほど少し説明した「延べ床面積」ですが、こちらは価格面だけでなく、賃貸併用住宅の建設プランそのものに大きく影響するので、注意が必要です。

というのも、建築物の延べ床面積は、その土地によって制限があるのです。つまり、「これだけの間取りや延べ床面積の賃貸併用住宅を建てたい」と思っても、土地によっては無理なケースがあるということです。

実は、その土地に建てられる建物の広さは、「建ぺい率」「容積率」というものによって決められます。

 

・建ぺい率
土地の面積(敷地面積)に対して、建てることが可能な建築面積の割合。
建築面積とは、建物を真上から見た時の外周で求めた面積のこと。多くの場合、1階部分の面積が建築面積にあたります。
・容積率
建築面積の説明土地の面積(敷地面積)に対して、建てることが可能な延べ床面積の割合。
延べ床面積とは、各階の床面積を全て合計したものです。建物全体として、どれほどの大きさにできるかを示します。

 

たとえば、あなたが30坪の土地を買うとしましょう。その地域の建ぺい率が60%、容積率が150%と指定されていた場合、建てられる賃貸併用住宅には、下記のような制限がかけられます。

 

建てることが可能な1階部分の面積(建築面積)

30坪 × 建ぺい率60% = 建築面積18坪
つまり、1階部分は18坪の広さが上限。

 

建てることが可能な賃貸併用住宅全体の面積(延べ床面積)

30坪 × 容積率150% = 延べ床面積45坪
つまり、建物の階数や間取りに関わらず、床面積を全て合計して45坪の広さが上限。

 

建ぺい率や容積率は、地域によって異なります。また、その土地が接する道路の幅の広さによって容積率が制限されたり、自治体によって建物の高さが制限されたりすることもあります。

大きなマンションや商業施設を建てても良い商業地域などは、建ぺい率や容積率は大きく設定されており、高い建物を建てることも可能です。

これらの条件は、建築法や都市計画によって定められているため、自分の都合で勝手に変えるわけにはいきません。

そのため、「少なくともこれくらいの広さの賃貸併用住宅にしたい」という希望がある場合は、その希望を不動産会社に伝えて、希望に沿った土地を探してもらうようにしましょう。

もしすでに土地を持っているという方は、建てられる賃貸併用住宅の広さが限られてしまいます。まずはどれだけの広さの賃貸併用住宅を建てることができるのかを不動産会社に確認してから、その上限内で希望の間取りや設備、価格面を相談すると良いでしょう。

 

価格が不安なら賃貸併用住宅専門の不動産会社に相談

賃貸併用住宅を新築で建てるにあたって、価格面はどうしても心配になる方が多いでしょう。

自分の年収でどれだけの融資を受けられるのか、想定している予算内の価格で賃貸併用住宅を購入できるかは、借入人の資金状況などによって全く異なるため、プロの目から判断してもらわないことにはわかりません。

賃貸併用住宅の購入価格についても、土地の価格や建築費は個人によってばらつきがあります。

東京で土地を購入する場合には、土地の価格が非常に高いため全体的な費用も高価格になってしまいますが、東京以外の関東圏であれば比較的低価格な土地を購入することができ、賃貸併用住宅の購入価格をぐっと抑えることができるでしょう。

少しでも賃貸併用住宅に興味のある方は、まずは軽い相談のつもりで賃貸併用住宅を扱う不動産会社に行ってみることをおすすめします。

また、既に住みたい土地や、希望の建設プランが決まっている場合には、早めに不動産会社や建築会社に相談することが大事です。

賃貸併用住宅や土地などの不動産は高額な買い物なため慎重になりがちですが、いい土地は高価格でもすぐに買われてしまうことが多く、的確で素早い情報収集が賃貸併用住宅を建てる時の肝となります。

その点、賃貸併用住宅を扱った実例が豊富な不動産会社は、慎重になるべきところと素早く動くところを熟知しているため、土地の購入から賃貸併用住宅の建設までしっかりとサポートしてくれるはずです。

ぜひ、プロのアドバイスを活用しながら賃貸併用住宅の購入を考えてみて下さい。

 

 

  
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