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賃貸併用住宅の生活

オーナーの仕事は?賃貸併用住宅に住む前に知りたいポイント

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家族もでき、そろそろ家を購入したい。家を買うと言うと、一戸建てかマンションが一般的ですが、最近は住宅ローン返済を家賃収入で補える賃貸併用住宅を検討する方も増えています。

そんな中、賃貸併用住宅の購入にあたり無視できないのが、「賃貸物件のオーナーになる」ということ。

賃貸併用住宅を購入すると、あなたは自宅を手に入れる一方、オーナーとして賃貸物件を管理しなければいけません。もし賃貸経営の経験がない場合は、いきなりオーナーと言われても戸惑ってしまうでしょう。

しかし、賃貸併用住宅のオーナーについて、重く考えることはありません。どんなものか知ってさえいれば、簡単に対応できます。

このページでは、賃貸併用住宅の購入を考えている方に向け、賃貸併用住宅のオーナー業務や、賃貸併用住宅のオーナーが抱えがちな悩みとその対策をご紹介。

賃貸併用住宅のオーナーはどんなものなのか、具体的なイメージを持てる内容をお届けします。

 

 

賃貸物件を管理する際の不安

賃貸併用住宅は、自宅スペースと賃貸スペースが同じ建物の中に存在している、少し変わった住宅です。

自宅と賃貸を兼用しているため、家賃収入で家の住宅ローン負担を軽減できる賃貸併用住宅は、新たな住まいの選択肢として注目を集めつつあります。

しかし、この「賃貸併用」という特殊な性質上、一般的な持ち家やマンションなどの住宅に住む場合と比較すると、賃貸併用住宅特有の心配事が出てくる点は否定できません。

賃貸併用住宅特有の心配事というのは、自宅に住んでいながらにして、同じ建物の中にある賃貸物件のオーナーにならなければいけないこと。

もしあなたが以前から不動産投資をしており、アパートのオーナー経験があるなら、賃貸併用住宅のオーナー業についても問題なく対応できるでしょう。

ところが、投資目的ではなく、住宅ローンの負担を減らす目的で賃貸併用住宅を購入した場合には、そもそも賃貸のオーナーが初めてのため、何をすれば良いのかわからないということもあるかと思います。

しかし、実際は、初めて賃貸併用住宅のオーナーになるからと言ってそんなに心配することはありません。今まで賃貸経営などしたことがなかった人でも、賃貸併用住宅を購入しオーナーとして生活している方はたくさんいるのです。

そこで今回は、賃貸併用住宅のオーナーが抱えがちな悩み3選をピックアップし、対策法をご紹介していきます。

オーナーの悩みと対策法を把握しながら、賃貸併用住宅のオーナー生活がどのようなものになるのか、想像してみてください。

 

オーナーがするべき賃貸併用住宅の管理とは

賃貸併用住宅を運営する際、オーナー初心者が最初に当たる壁は、「賃貸管理とは何をしなければいけないか」という点です。

そもそも一般的な賃貸物件のオーナーが行う業務というと、「入居者募集や家賃回収」「入居者のクレームやトラブル対応」「賃貸物件の整備・維持」など、金銭管理から物件維持まで多岐に渡ります。

特にクレーム対応では、賃貸併用住宅の場合、入居者がオーナーのすぐ近くにいるため、トラブルやクレーム対応の負担が大きくなるのではないかと心配する方も多いでしょう。

しかし、このようなオーナー業務を、そこまで負担に感じる必要はありません。

というのも、賃貸併用住宅の賃貸スペースの管理は、賃貸管理のプロである不動産管理会社に任せることができるからです。

不動産管理会社は、賃貸物件の管理全般を行う会社です。会社によっては、管理だけでなく、賃貸物件の入居者募集や家賃回収なども行います。本来、賃貸物件の入居者募集は不動産仲介会社が行いますが、最近では不動産管理も不動産仲介も一手に行う会社が多く見られます。

不動産管理会社に賃貸管理業務を委託した場合、一般的な相場として、1戸あたり毎月家賃の3%~7%ほどの手数料がかかります。また、入居者の新規契約があった際には、1ヵ月分の募集管理手数料や広告費などの費用がオーナーに請求される場合もあります。

これらの手数料を払う代わりに、オーナーは自分で賃貸管理業務をする必要がなくなるのです。これは、普通のアパートやマンションなどの賃貸不動産でも、賃貸併用住宅でも変わりません。

では、不動産管理会社は、オーナーの代わりにどのような賃貸管理業務をしてくれるのでしょうか?確認していきましょう。

 

不動産管理会社がやってくれること

不動産管理会社が行う管理業務は、主に入居者管理と、賃貸物件のメンテナンスです。

 

【入居者管理】

  • 入居者の募集・契約管理(入居・更新・退去)
  • 家賃回収
  • クレーム対応 など

 

【賃貸物件のメンテナンス】

  • 入居者退去後の原状回復
  • 定期点検(外壁や消化器など)
  • 長期的な修繕計画の作成 など

 

もちろん、このような不動産管理業務を賃貸併用住宅のオーナー自身がやっても問題はありません。最近では、SNSなどを活用して入居者募集を効率的に行うオーナーも多くいます。

しかし、賃貸部屋のトラブルなどはいつ起こるかわからず、対応するには時間的な余裕が必要です。働き盛りのサラリーマンや小さいお子さんの世話で日々忙しいご家庭などにとっては、難しい場合が多いでしょう。

その点、管理会社に任せておけば、賃貸併用住宅への入居者募集や契約管理、家賃の回収やクレーム対応・設備の修繕も、手間のかかることはオーナーに代わって全てやってくれます。

賃貸物件の故障箇所の修理や整備にかかる費用はオーナーに請求されますが、わざわざオーナーが入居者の窓口になって故障箇所の調査や修繕業者への連絡をする必要がなくなります。

このように、賃貸併用住宅の賃貸管理を不動産管理会社に任せてしまえば、オーナーはほとんどやることが無いのです。実際にオーナーが行うことは、家の周りや共用の通路などの掃除・整備くらいでしょう。これくらいなら、気軽にできるはずです。

賃貸併用住宅のオーナー生活の負担を減らしたい方は、募集や管理を専門家に任せることを検討してみるのがおすすめです。

 

住居スペースはどこにする?

賃貸併用住宅を建てる際、オーナーの自宅スペースをどこにするかというのも、なかなか大きな悩みの種です。

なるべくなら、自宅を上の階に作りたいというオーナーは多いでしょう。最上階に自宅を作れば、上の階から足音が聞こえてくることもないですし、バルコニーを作って家族の憩いの場にすることもできます。

とは言うものの、オーナーの自宅を上階にし、賃貸スペースを一階に作った場合、賃貸併用住宅になかなか人が入らないのではないかと気になってしまいますよね。

実際、賃貸併用住宅に限らず、賃貸物件の全般において、防犯や日当たりの良さの面から、二階以上のフロアが入居者に好まれやすいというのを聞いたことがある方もたくさんいるはずです。

特に賃貸併用住宅のオーナーの場合、家賃収入を加えた住宅ローン返済プランを前提に銀行から審査を受け、高額な融資を得ている方が多いため、入居者を集め家賃を回収することは最も重要でしょう。

きちんと入居者が入ってくれなければ、賃貸併用住宅を建てたのは失敗だったと後悔することにもなりかねません。

オーナー自身の住みやすさと入居率の向上、どちらをとるべきか、賃貸併用住宅のオーナーにとっては非常に悩ましいところ。

しかし、結論から言うと、一階を賃貸スペースにした賃貸併用住宅でも、入居者は問題なく入る場合が多いです。

もちろん、二階以上を賃貸に出した場合よりも時間がかかることはあります。しかし、立地の良い土地を選び、他の賃貸不動産と比較しながら住宅の間取りや設備をしっかり考え、入居者にとって住みやすい部屋にすれば、賃貸併用住宅の一階を貸し出した場合にも、きちんと入居者は集まります。

では、入居者が入りやすい賃貸併用住宅にはどんな条件があるのでしょうか?

 

賃貸併用住宅に入居者を集めるためには

入居者が入りやすい賃貸併用住宅の条件は、オーナーの自宅がどこにあるかという点ではなく、「いかに住みやすさを考えて個々の部屋が設計されているか」という点がポイントです。

そのためには、収納の大きさや、お風呂・キッチンの使いやすさ、洗濯物の干しやすさ、窓が南側か北側かなど、入居者目線で生活が送りやすい住宅構造になっているかどうかが重要な条件になります。

それだけでなく、外観や清潔感など、見た目のいい賃貸併用住宅であれば、たとえ一階の賃貸部屋であっても、すぐに入居者募集が埋まります。

逆に、いくら賃貸部屋が二階や三階だったとしても、オーナーの好みしか反映されていない内装だったり、設備が古く使いにくかったりすれば、入居者はなかなか集まりづらいでしょう。

そのため、賃貸併用住宅のオーナースペースをどこに作るかという点は、そこまで重大な問題として捉えることはありません。

入居者目線に立った賃貸スペースを作っていくことこそが大切なのです。賃貸物件のプロとも言える不動産会社や建築会社にテクニカルな面を相談しながら、入居者が住みやすい賃貸併用住宅を作っていきましょう。

もし、一階全てを賃貸スペースとした際の空室リスクがどうしても心配であれば、下の図のように賃貸併用住宅を縦割りにするという手法を検討するのも手です。

オーナースペースのとり方

たとえば二階建ての賃貸併用住宅の場合、一階・二階の半分を賃貸、残りのもう半分をオーナーの住宅とすることで、オーナーは上階に住宅スペースを確保しつつ、賃貸の部屋も上階に用意することができます。

このような折衷案も考慮に入れつつ、オーナーも入居者もどちらもくつろげる賃貸併用住宅を作っていくことがベストです。

 

プライバシーは守られる?

最後に、賃貸併用住宅のデメリットとしてよく挙げられる、騒音やプライバシーの問題について考えてみましょう。

賃貸併用住宅の場合には、他の入居者が騒音をたてるケースだけでなく、自分の家も騒音をたてて他の住まいの迷惑になっていないかという点まで気を使わなければいけません。いちいち気を付けながら生活をするのは、日々のストレスに繋がりますよね。

しかし、賃貸スペースが同じ家屋内にあるとはいえ、オーナーだって自宅に住んでいるわけですから、ストレスの原因となるものはできる限り遠ざけたいところ。

実は、これらの問題は、賃貸併用住宅の設計段階で十分にプランニングすることで、問題発生リスクを最低限に抑えることが可能です。

たとえば騒音は、間取りや設備配置など、住宅構造の調整によって十分に防ぐことができます。

騒音というと、故意に起きる騒ぎ声と言うよりも、足音や話し声、テレビの音、洗濯機やお風呂の水回りの音など、いわゆる一般世帯の生活音が該当するでしょう。

このような生活音の防止策として、賃貸併用住宅では水回りの設備をそれぞれの住居の寝室から離れたところに配置したり、壁や床に防音材を使用したりして、生活音が響くのを防ぐのです。

もちろん、夜遅くには洗濯機の使用を控えるなど、それぞれの家庭で多少の気遣いが必要な場合もありますが、しっかり対策すれば賃貸併用住宅であってもストレスにつながるような騒音は避けられるでしょう。

 

また、プライバシーについても、オーナーの自宅と賃貸部屋の入口を離れた場所に設置し、オーナーと入居者が顔を合わせないような設計にすることが十分可能です。

入居者の方も、特に単身者の場合には、「オーナーとはあまり顔を合わせたくない」というケースは多く、特に必要性がなければ接触しないことがほとんどです。

以上のことから、賃貸併用住宅の騒音やプライバシーについてはそこまで深刻に心配する必要はないでしょう。ただし、オーナーの自宅と賃貸部屋それぞれについて、賃貸併用住宅の設計段階できちんと対策をすることが必須です。

 

賃貸併用住宅のオーナー業は気楽にやろう

賃貸併用住宅は、マイホームに住んでいるとはいえ、賃貸物件のオーナーという側面があるのは事実です。

だからといって、入居者のクレーム対応をしたり、家賃を回収したりと、日々オーナー業務に追われる必要はありません。

不動産仲介会社や不動産管理会社に賃貸管理を任せてしまえば、多少コストはかかるものの、オーナー業務の負担は相当軽くなります。

また、オーナーの住居スペースと賃貸物件の入居率の問題や、騒音・プライバシーの心配なども、賃貸併用住宅の設計を上手く行えば十分に克服できるものです。

賃貸物件のオーナーになるのは初めての方でも、きちんと対策をすれば賃貸併用住宅のオーナー生活は普通の住宅での生活とほとんど変わらないでしょう。

今回説明した賃貸併用住宅のオーナー生活について、こちらのページで、賃貸併用住宅での実際の生活例をより具体的に紹介しています。

賃貸併用住宅に住んだ際のオーナー生活のモデルケースとして、ぜひ参考にしてみて下さい。

 

 

  
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