新しくマイホームを建てる

賃貸併用住宅の建て方

新築がおすすめの賃貸併用住宅 その理由を解説!

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家賃収入でローン返済の負担を軽減できる賃貸併用住宅。憧れのマイホームに住みながら、住宅ローン負担も抑えられるのは非常に魅力的ですよね。

しかし、「新築で賃貸併用住宅を建てるには、資金面に少し不安がある…」という方もいるでしょう。

そこで今回は、新築で賃貸併用住宅を建てる際のメリットやデメリット、必要な費用や期間、そして土地の購入から建設完了までの流れを説明していきます。

賃貸併用住宅を購入するにあたって、中古と新築で悩んでいるという方は、ぜひこの記事を参考にどちらにするか考えてみてください。

 

 

新しく建てる?それとも中古?

家賃収入で住宅ローン返済の負担を抑えることができ、お得にマイホームを手に入れられると人気の「賃貸併用住宅」。

しかし、いくらローン返済の負担を抑えられるとはいっても、高額な買い物をするという点は変わりません。そこで、できるだけ購入費用を抑えようと、新築ではなく中古の賃貸併用住宅を購入しようと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

実は、賃貸併用住宅では、中古物件を見つけることは難しい場合が多いです。というのも、賃貸併用住宅は「利益を生む住宅」のため、特別な事情がなければ手放す理由がないのです。

もし中古の賃貸併用住宅が市場に出ていた場合でも、すぐに売れてしまう事例がほとんど。よっぽど長く売りに出されている場合には、入居者が入らず利回りが悪いなど、収益を望めない賃貸併用住宅である可能性もあり、安易に買うのはおすすめできません。

また、すでに建てられている一般の戸建てを賃貸併用住宅として建て替える方法もありますが、この場合、高額な建て替え費用がかかってしまいます。

新築で賃貸併用住宅を建てる時ほどは費用がかからないかもしれませんが、もとが一般住宅の場合、土地の建ぺい率(※1)の関係で思うような広さの賃貸併用住宅に建て直しができない可能性もあります。

そのため、賃貸併用住宅を建てることを考えている場合、自分の希望する家に住むためにも、新築で建てるという手を検討してみた方がいいケースがあります。

(※1. 建ぺい率とは、土地の敷地面積に対して、どれだけの面積を持つ建物を建てられるかという指標。用途地域ごとに異なり、建ぺい率を超える建築面積の建物は建てられません。)

 

新築の賃貸併用住宅のメリットとデメリット

新築がおすすめとはいえ、新たに建てるとなると、金額面などの不安も大きいですよね。そこで、新築で賃貸併用住宅を建てる際のメリット・デメリット、また、新築で建てる際の大まかなプランについて説明していきます。

まずは、賃貸併用住宅を新築で建てる際のメリットから早速見ていきましょう。

 

新築で賃貸併用住宅を建てるメリット

賃貸併用住宅を新築で建設するメリットは、主に2つあります。

 

新築物件として貸し出せる

新築で賃貸併用住宅を建てるということは、つまり新築の賃貸物件を貸すことができるということです。

当然ではありますが、新築の賃貸物件の場合、設備や内装は新しく、汚れやキズもありません。そのため、入居希望者に「快適に過ごせそうだ」という良い印象を与えることができます。

もしあなたが部屋探しをしていたとして、“新築”と“築15年”だと、どちらの方に良い印象を持つでしょうか?

古い物件は、窓や扉、その他の備え付けの設備に経年劣化による汚れやさびが発生している可能性が高く、やはり「以前に誰かが使っていた」という印象は拭えません。そう考えると、古いものよりは新築の方に住みたいと思うのが自然でしょう。

また、一般的に、築年数が浅いほうが家賃を高めに設定することができ、利回りを良くできるというメリットもあります。新築は入居希望者が比較的集まりやすいため、家賃を他の物件よりも少し高めにしても、入居者を確保できる場合が多いのです。

賃貸併用住宅は、自分が住むのはもちろんのこと、賃貸物件として家賃収入を得ることこそが重要なポイントです。それを考えると、新築という条件は賃貸経営の面でも有利になるでしょう。

 

不動産投資に対して家族の賛同を得られやすい

たとえば、夫は「不動産投資をしてみたい」と考えている一方で、妻の方は「投資なんて危ないことをせずに堅実に貯金して新築のマイホームが欲しい」と思っているケース。

もしかしたら、このページを読んでいる方の中にも身に覚えのある方がいるかもしれませんが、これでは夫と妻の間で意見が対立してしまいます。

その折衷案として、新築の賃貸併用住宅であれば、夫は不動産投資として賃貸物件を購入し賃貸経営を行うことができ、妻の方は、憧れの新築マイホームを手に入れることができます。

その上、賃貸併用住宅では家賃収入によってローン返済の負担が軽減されるという点も、家族にとってはメリットが大きいです。もし普通のマンションなどに投資した場合、万が一思うように収益が得られず失敗した時には、自宅の住宅ローンがあるのに投資ローンの返済にまで追われていまいます。

その点、賃貸併用住宅なら、自宅部分として50%以上のスペースを確保していれば自宅部分も賃貸部分も全て含めて住宅ローンで融資を受けられ、家賃収入でローン返済の負担を軽減させることが可能です。

普通の不動産投資よりも失敗した時に抱えるリスクが少ないことから、新築の賃貸併用住宅は夫婦の折衷案として選ばれる場合も多いのです。

 

賃貸併用住宅を新築で建てるデメリット

賃貸併用住宅を新築で建てるメリットを説明してきましたが、当然デメリットもあります。ここでは、新築で賃貸併用住宅を建てるデメリットとして、2つ紹介します。

 

新築は完成までの時間が長い

新築で賃貸併用住宅を建てる場合、土地から購入する方が多いです。

もし土地から購入する場合には、賃貸物件として入居者が集まりそうな土地探しを行い、その土地に建てられる大きさを考えながらオーナーの希望とすり合わせて建設プランを立て、それからようやく建設を開始します。

必要な時間としては、土地探しから賃貸併用住宅の完成まで、だいたい10ヶ月~1年ほど。なかなか時間がかかってしまいます。

しかしその反面、土地選びから時間をかけてしっかり行えば、自分は住みやすく、かつ入居率も高い新築の賃貸併用住宅を作ることができます。将来の安定した家賃収入につながると思えば、新築の賃貸併用住宅のために時間をかけることはそこまで悪いことではないでしょう。

 

購入のための費用が高い

当然のことではありますが、新築を建てるための土地の購入と建設費をあわせた場合、費用はかなり高額になってしまいます。購入費のことだけを考えると、中古物件のほうが安く済むでしょう。

一般的に、新築で賃貸併用住宅を建てる場合には、土地を含め1億円以上の購入費がかかるケースが多いです。ただし、安い土地を購入したり、小さめの賃貸併用住宅を建てたりする場合には、もっと安くすむことも多くあります。

とは言え、一般的に1億円もする不動産を購入するのは、やはりためらう方も多いです。たとえローンの融資が通って購入できることになっても、その後「本当にローンを返済していけるのか?」という心配がなかなか拭えない方もいます。

しかし、賃貸併用住宅では、実はローンの返済は、そこまでハードルが高いわけではないのです。

というのも、賃貸併用住宅を購入する際には、50%以上を自宅スペースとして確保した場合、住宅ローンで融資を受けることができます。

住宅ローンは、低金利で長期間借り入れが可能。これは、借り手側にとっては非常に助かるポイントです。金利が低いため、利息分として余分に払うお金を抑えることができます。

また、先ほどメリットとして挙げたように、新築の賃貸併用住宅では「新築物件」として賃貸物件を貸し出せます。そのため、入居希望者が比較的集まりやすく、家賃収入も安定して入ってくるケースが多いのです。

以上のようなことをふまえて、賃貸併用住宅を建てる前にきちんと家賃収入を加味した現実的なローン返済プランを不動産のスタッフに相談すれば、返済できなくなるリスクを最小限に抑えることができます。

 

さて、ここまで賃貸併用住宅を新築で建てる際のメリットとデメリットを説明してきました。

新築の賃貸併用住宅にはデメリットもありますが、しかしそれはメリットの裏返しでもあります。

特に多くの方が気にする金額面では、新築よりも中古物件の方が安く済むとはいえ、後々の収益性や家賃収入による住宅ローン返済の負担軽減を考えると、最初に大きな金額を投資して新築を建てるのもアリだと思えるのではないでしょうか?

次の章で、新築で賃貸併用住宅を建てるプロセスを説明するので、ぜひ新築も選択肢の1つとして考えてみてください。

 

新たに建てるときはどうすれば良い?

さて、ここからは、新築で賃貸併用住宅を建てる場合にどのような流れになるのか、新築の賃貸併用住宅を建てるプロセスを簡単に解説していきます。

 

住居の購入から完成までのプロセス紹介

新築の賃貸併用住宅を建てるには、前提として、賃貸併用住宅を建てる・管理するノウハウがある不動産会社に相談に行きましょう。

なぜなら、「建物を建てて終わり」というような不動産会社やハウスメーカーは、肝心の賃貸経営までを考えてくれないため、あまり良くないからです。賃貸併用住宅を扱ったことのある実例が豊富な不動産会社を探し、評判や口コミを参考にして選ぶのがベストです。

適した不動産会社を見つけることができたら、いよいよ新築の賃貸併用住宅の購入について相談に行きましょう。

ここで注意点として覚えておいていただきたいのは、賃貸併用住宅を建てる際にはスピードが重要だということ。

特に土地選びに関しては、良い土地は誰もが欲しがります。気に入った土地が見つかった時には、いかに早く購入まで進めるかが肝心なのです。

そのため、今から説明するプロセスは、ほぼ全て同時並行で行っていくといったイメージでいた方が良いです。

とは言え、基本的には不動産会社のスタッフがしっかりサポートして進めていってくれるため、心配はいりません。自分の心構えとして、スピード感を持っておきましょう。

 

(1)希望条件の整理

建て方のフロー

新築の賃貸併用住宅を購入するには、

  • 自分の現在の収入状況と予算
  • 希望の立地条件
  • 希望の収支(賃貸物件でいくら家賃収入を得たいか)
  • 希望の住居の広さ

などを、不動産会社のスタッフと整理していきます。

特に収入状況や予算に関しては、今後のローン審査の段階で非常に重要なポイントになるため、きちんと話し合っておきましょう。

 

(2)土地探しと新築のシミュレーション

建て方のフロー②

希望条件のすり合わせが終わったら、次は希望条件に沿った土地を探す段階です。

まず不動産会社のスタッフがいくつか土地の候補を探してきてくれます。実際に現地に見に行くこともできるので、現地の周辺環境を自分の目で確認してみると良いでしょう。

 

土地の候補を挙げるのと同時に、その土地にどんな賃貸併用住宅を建てられそうか、賃貸物件の家賃とローン返済の収支はどのようになるかという実例も合わせて提案されます。土地の条件とシミュレーションを合わせて、どの土地が良いか総合的に判断していきます。

もし自分で賃貸併用住宅を建てたい土地を見つけている場合には、不動産会社のスタッフに伝えて、実際に賃貸併用住宅を建てられそうな土地かチェックしてもらいましょう。

 

(3)建設プラン決定と建設

建て方フロー③

気に入った土地があったら、すぐに「買い付け」という土地購入の意思表示に向けて動き出します。

いい土地は誰もが欲しがるため、他の人に購入されてしまう前に素早く手続きを進めていきます。

基本的には不動産会社が手続きを進めてくれるので、皆さんは必要な書類などをもれなく用意しましょう。

 

まず、建設会社を交えて詳細な建設プランと見積もりを作成してもらいます。新築の場合、間取りや構造、設備について設計士に要望を伝えることもできます。

建設プランと見積もりができたら、それを元に銀行に住宅ローンの事前審査を申し込みます。というのも、土地の買い付けをする際に、事前審査に通っていることが求められるためです。この事前審査の結果は数日で分かるため、結果が分かり次第すぐに土地の買い付け書を売り主に提出します。

買い付け書が問題なく売り主に受領され、両者が合意すると、売買契約を結びます。そして、同じタイミングで金融機関の住宅ローン本審査も進めてもらうような形になります。

 

新築の賃貸併用住宅を建てるプロセスは、主に以上の3つの流れとなります。

新築の賃貸併用住宅の建設費用と完成までの期間については、先ほども触れましたが、今一度改めて確認しておきましょう。

新築の建築費用ですが、土地代も含めて1億円以上と高額になるケースが多いです。もちろんこの金額以下で建てることも可能なので、自分の予算が不安だという場合でも、まずは不動産会社に相談してみることをおすすめします。

次に、新築物件の完成までの期間ですが、まず土地選びから住宅ローンの審査・建設プランの決定まで、およそ2~3ヶ月。そして、賃貸併用住宅の建設開始から完了までが、8~10ヶ月。あわせると、全体でおよそ10~12ヶ月程度かかります。

 

賃貸併用住宅を買うなら新築も選択肢に

冒頭で説明したように、中古の賃貸併用住宅はほとんどありません。

購入費を抑えるために賃貸併用住宅を新築で建てるのは避けたいと考えている方にとっては、中古がないというのは残念なことかもしれません。しかし、新築の賃貸併用住宅は一見かなり高くつくと思われがちですが、土地代も含め家賃収入でローン返済の負担をぐっと抑えることができます。

そのため、新築で賃貸併用住宅を建てることも選択肢の1つにしてみてはいかがでしょうか?

賃貸併用住宅を新築で建てるには購入予算に不安があるという方も、できるだけコストを抑えて建てることも可能です。予算の範囲でどんな新築物件を建てられそうか、不動産会社に気軽に問い合わせをしてみてください。

 

 

  
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