賃貸併用住宅の価格

賃貸併用住宅はローコストで建てられる?必ず気を付けるべき建築費

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「家を建てたいが、住宅ローンの負担が心配…」
「将来のために不動産投資を考えているが、自己資金があまり無い…」

このような悩みを抱えている方におすすめなのが、賃貸併用住宅。低金利の住宅ローンで融資を受けられ、家賃収入でローン負担を軽減させることができる、お得なマイホームです。

しかし、ご存知の方もいるかも知れませんが、賃貸併用住宅は一般の戸建てを建てるよりも費用が高いのが難点。いくら家賃収入が見込めるとはいっても、なるべく建設費用はかけずローコストにしたいという方は多いでしょう。

そこで今回は、「ローコストで賃貸併用住宅を建てる」ことに注目し、賃貸併用住宅の一般的な建築費用や、ローコストにする方法をご紹介していきます。

また、ローコストにする際に必ず確認すべき注意点についても説明していますので、ローコストで賃貸併用住宅を建てることを考えている方は、ぜひ読んでみてください。

 

 

建築費用の目安とは?

生涯支出のうち、30%~40%もの金額を占めるとも言われている住居費。その住居費を抑えられると人気を集めているのが、「賃貸併用住宅」です。

賃貸併用住宅は、オーナーの自宅スペースと、賃貸物件として使える賃貸スペースが同じ建物内にある物件です。オーナーは賃貸経営による家賃収入をローン返済に充てることで、住宅ローン返済の負担を軽減させることができます。また、ローンも一般の投資物件とは違い、低金利の住宅ローンを利用できるからお得。

さらに、賃貸併用住宅は土地や物件にかかる相続税の節税にも効果が期待できます。そのため、保有している土地を有効活用したい人からも注目されています。

このように様々なメリットのある賃貸併用住宅ですが、いざ賃貸併用住宅を建てようと思った時、コスト面を気にする方が非常に多いです。

それも当然のことで、賃貸併用住宅では各賃貸部屋にキッチンやトイレ、お風呂を備え付けないといけないため、一般的な戸建てと比較すると高額になってしまいます。

さらに、賃貸併用住宅を建てる時には、大抵の場合土地から購入する方が多く、その費用もかかります。なぜ土地も購入するのかと言うと、賃貸併用住宅を建てるには、建築基準や自治体の規定を満たす広さを持つ土地が必要になるためです。

このような建築上の制限は賃貸併用住宅に限ったことではありませんが、容積の大きな建物を建てるためには、それ相応の広い土地が必要なのです。

普通の住宅と比べると高額になってしまうことの多い賃貸併用住宅。それでも、うまくプランニングすれば家賃収入で住宅ローン返済を補える点は非常に魅力的なので、なんとかローコストで賃貸併用住宅を建てたいと考える方は少なくありません。

では、賃貸併用住宅をローコストで抑えようと思った場合、どの部分をローコストにできるのでしょうか?

その答えを知るために、まず賃貸併用住宅を建てるにはどれくらいの費用がかかるのかを見ていきましょう!

 

賃貸併用住宅の平均的な建築コスト

賃貸併用住宅を建てる際の平均的な金額は、土地を含めて8,000万円~1億円ほどが相場です。

もちろん、土地代が安かったり、小さめの賃貸併用住宅を建設したりした場合には、もっと低い金額になります。しかし、自宅に十分ゆとりのある広さを確保し、なおかつ賃貸スペースも1Kを3~4戸ほど用意しようと考えたら、総額で1億円ほどの金額がかかることは想定しておきましょう。

賃貸併用住宅の建築費のみの目安は、床面積1坪あたり、坪単価80万円前後。たとえば、施工する床面積が40坪なら、80万×40坪で3,200万円ほどが建築費としてかかります。

用意する設備の数が戸建ての住宅よりも多いため、賃貸併用住宅の坪単価が比較的高いのは、ある程度仕方ありません。また、賃貸用の戸数が多かったり、断熱や遮音のために良い素材を使ったりしていれば、坪単価は更に高くなります。

 

賃貸併用住宅をローコストで建てるには?

さて、先ほどの賃貸併用住宅のコスト目安を見て、「賃貸併用住宅はこんなに高いの!?」と驚いた方もいるかもしれません。しかし、ローコストに抑え、8,000万円以下で賃貸併用住宅を建てることはもちろん可能です。

ここからは、ローコストで賃貸併用住宅を建てる方法を3つ取り上げて説明していきます。

 

ローコストな土地を購入する

賃貸併用住宅をローコストで建てる方法として、安い土地を買うことが挙げられます。

安い土地と聞くと、「都内や県内の外れにあって、生活に不便な土地だから安いのでは…」と不安に思う方もいるかもしれませんね。しかし、安い土地にも、様々な特徴があるのです。

たとえば、戸建ての住宅では、駐車スペースを確保できる広い土地や、ある程度の道幅を持つ道路に面した土地が好まれる傾向にあります。

しかし、土地面積も道路の幅も狭いため人気がないけれど、縦長の賃貸併用住宅を建てるにはぴったりという、言わば掘り出し物の土地が実際にあるのです。

このような土地は、比較的安価に売り出されていることもあり、ローコスト化の手段にできるでしょう。

ただし、土地の調査や選び方には、賃貸併用住宅の建設や管理の実績がある不動産会社や、建築会社からアドバイスを受けたほうが良いので、注意してください。

土地の選び方1つで、賃貸併用住宅の将来の家賃収入が全く変わってしまうこともあります。ローコストな土地だからといって、安易に買うことは避けましょう。

 

シンプルな形の賃貸併用住宅を建てる

賃貸併用住宅をローコストにする方法として次に挙げられるのは、賃貸併用住宅の形をシンプルな形にすることです。

シンプルな形というのは、凹凸のない箱型の建物などを指します。賃貸併用住宅の建物の外形だけでなく、間取りについても、できるだけ壁の無いシンプルな間取りにするのがローコストのポイントです。

なぜシンプルな形がローコストに繋がるのかというと、シンプルな形ほど外壁や室内の壁の面積が小さくなり、施工費用を抑えられるためです。逆に、建物の形や間取りが複雑だとその分施工する面積が増え、ローコスト化が難しくなります。

形状の違いによる外周の差
 

土地の形による制約や、希望する賃貸併用住宅のデザインによって、シンプルにおさめることができない場合もありますが、ローコストにするならできるだけ凹凸の少ない建物の形や間取りにしてみると良いでしょう。

 

設備・建材をローコストに

当然のことではありますが、設備や建築材料にかかる費用をできるだけ安く抑えることも、賃貸併用住宅をローコストで建てることに繋がります。

最近では、低価格高品質をウリにしている住宅設備機器メーカーも多く、建築会社に相談すればローコストな設備を提案してくれることもあるでしょう。

しかし、設備や建築材料のローコスト化については、注意しなければいけない点があります。それは、「ローコストで賃貸併用住宅を建てたために、将来手に入る収入が減るかもしれない」という点。

賃貸併用住宅の家賃収入で住宅ローン返済を考えているオーナーにとっては、これは一大事ですよね。では、ローコストな設備や資材を使うとなぜそんなリスクが生まれてしまうのか、詳しく説明していきます。

 

ちょっと待った!ローコストにしてはいけない費用

ローコストで家を建てたいというのは、どんな方でも必ず考えることでしょう。しかし、長期的な目で見れば、ローコストで建てた賃貸併用住宅は必ずしもメリットがあるとは言えないのです。

というのも、「物件は消耗する」ということを考えてみてください。時が経つにつれて外壁や屋根、設備は古くなり、買い替えやリフォームは避けられません。

もしローコストの設備や建築材料を選んだ場合、ローコストの分どうしても品質は下がり、消耗も早くなります。それはつまり、ローコストで建てると結局すぐにリフォーム費用がかかることを意味します。

外壁や屋根のリフォームとなると、費用は高額になります。新築で賃貸併用住宅を建てた時にはローコストで済んだものの、その後10年もしないうちに修繕が必要になれば、追加で何百万という費用がかかります。

設備を低価格にしすぎた際の弊害

また、賃貸併用住宅に限らず、どんな賃貸物件でも最低限の住みやすさを担保した部屋でなければ、入居者は集まりません。

ローコストを優先し機能性が不十分な安い設備を付けたり、トイレと風呂を合わせてユニットバスにしたりすると、それだけで入居者は嫌がるものです。

仮にあなたが入居者だとして、明らかにローコストで作られた不便な賃貸物件に住み始めることを想像してみてください。部屋に愛着もわかず、他に良い物件を見つけたらすぐに退居してしまいますよね。

これを踏まえると、ローコストの努力はするものの最初にある程度お金をかけ、継続して入居者が入るのと、ローコストを優先しすぎたために入居者が入らない場合では、長期的な視点で見るとどちらが得でしょうか?

ローコストにこだわりすぎず、きちんと継続して入居者が入る方が良いはずですよね。

ローコストで賃貸併用住宅を建てるにしても、最低限キープするべき品質や性能はあります。それを守らずに無闇にローコストにしてしまえば、すぐに修繕費用がかかるリスクや、継続して家賃収入を得られなくなるリスクが発生し、賃貸併用住宅のメリットが台無しになってしまいます。

 

このような点を考えながら、ローコストにできる部分をローコストにし、お金をかけるべき部分についてはきちんとお金をかけた建設プランを立てるのが、賃貸併用住宅の効果的なローコスト建築法です。

そのためには、賃貸併用住宅をコストパフォーマンス良く建てるノウハウだけではなく、「賃貸」の目線で物件を管理している実例の多い不動産会社・建設会社としっかり話し合うのがベストです。

 

低予算で賃貸併用住宅を建てるにはリスクがある

ここまで説明してきた通り、ローコストで賃貸併用住宅を建てるには、それなりのリスクがあります。特に設備や建築材料をローコストに抑えすぎた場合には、いずれ入居者が入らなくなってしまう可能性もあり、将来の収入が減っていく危険があります。

そうならないためにも、賃貸併用住宅のローコストはほどほどにして、ある程度の費用はかかることを念頭に置いておきましょう。

そして、ハウスメーカーのように賃貸併用住宅を「建てて終わり」ではなく、賃貸物件としてきちんと収益を得るところまで考えてくれる不動産会社や建築士に相談しながら、賃貸併用住宅の設計プランを決めることが重要です。

繰り返しにはなりますが、賃貸併用住宅は、建てるだけではなく賃貸物件を扱うノウハウが必須です。そして、そのようなノウハウがある不動産会社なら、賃貸併用住宅の建設においてローコストにしても良い箇所と、お金をかけるべき箇所を知っているはずです。

当サイトで紹介している「はたらくおうち」では、賃貸併用住宅を専門で扱っており、賃貸併用住宅に向いた土地選びから、賃貸併用住宅の建設、住み始めてからの賃貸経営まで、一貫したノウハウを持っています。

建築費用についても、ローコストにできるところはローコストにしつつ、賃貸経営の目線から的確なアドバイスをしてくれます。

賃貸併用住宅の費用に関してお悩みがある方、できる限りローコストに抑える方法はないか探している方は、ぜひ「はたらくおうち」への無料相談を検討してみてはいかがでしょうか?

 

 

  
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