物件購入 ローン

賃貸併用住宅のローン

賃貸併用住宅のローンは何を選ぶべき?

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自宅でありながら、賃貸物件として不動産収入も得ることができる賃貸併用住宅

ここ数年でよく見かけるようになってきた賃貸併用住宅ですが、購入時のローンがよくわからないという声を多く耳にします。

「賃貸併用住宅で住宅ローンは組めるの?断られたなんて話も聞いたことがあるけど…」

私も賃貸併用住宅の購入を考え始めたとき、不動産会社にローンについて真っ先に相談した覚えがあります。家を買うときには、ローンは非常に重要ですよね。

今回は、賃貸併用住宅購入時のローンの種類や融資条件について、徹底解説していこうと思います。

また、ローン返済の観点から、賃貸・戸建て・賃貸併用住宅のどれに住むのが最も住居費がかからないのか簡単なシミュレーションもしています。賃貸併用住宅のローン返済について具体的なイメージを持ちたいという方も、ぜひ読んでみてください。

 

融資はどのタイプが良い?

結婚や子育てなどのライフプランに合わせて、家の購入を考え始める方は多いですよね。しかし、ローンの返済がネックになることも多いはず。

そんな中で最近注目されているのが、「賃貸併用住宅」

自分が住む自宅部分と、人に貸し出す賃貸部分が備わっている新しい形の住居です。

賃貸併用住宅は賃貸部分があるため、家賃収入の分をローン返済にあてながらマイホームに住むことができます。

つまり、0円ローン生活ができる可能性もある、家計の強い味方になってくれる家なのです。
 

ローンは2種類

さて、賃貸併用住宅について聞いたことがある方は、"住宅ローンが使えるからお得"なんて言葉を聞いたことがあるかもしれませんね。

その一方で、"賃貸併用住宅で住宅ローンの融資を受けようとしたら断られた"なんていう話もネット上でちらほら見られます。

実は、賃貸併用住宅の場合は、通常の住宅や投資物件を購入する際と少し異なり、住宅にのみ適用できる"住宅ローン"と、アパート購入の際に使える"アパートローン"の2種類を適用することができるのです。

では、この2つのローンの違いはなんなのでしょうか?どうすれば、お得と言われる住宅ローンを賃貸併用住宅に適用させることができるのでしょうか?

今回は、アパートローンと住宅ローンの 2つを比較しながら、賃貸併用住宅に適したローンを説明していこうと思います。

 

住宅用の融資がベスト?

さて、先ほど「住宅ローンが使えるから賃貸併用住宅はお得」という言葉をご紹介しましたね。実際、この言葉の通り、賃貸併用住宅を購入するときには住宅ローンを選択したほうが良いのです。

住宅ローンというのは、「マイホーム」を購入するためのローンのことを指します。

住宅ローンのメリットは、借入期間が長く、低金利という点。

最大35年にわたってローンを返済する設定ができ、なおかつ金利が低いため、毎月の返済負担が大きくなりにくい特徴があります。

金利は変動金利と固定金利を選ぶことができ、景気の変動に対応しやすい点もポイントです。また、住宅ローンは「住宅ローン控除」の対象となり、毎年の納税の際に節税効果があるため、他のローンと比べてお得なのです。

 

一般的に、住宅ローンは、不動産投資として使われる賃貸物件には利用することができません。

しかし、賃貸併用住宅の場合は、賃貸物件としてのスペースがあるものの、物件の50%以上を自分の住居部分としていれば住宅ローンを利用することができます。

一方のアパートローンは、アパート経営などによる不動産収入を目的とした投資物件を購入するためのローンを指します。金利が比較的高く、一般的に変動金利しか選べない場合が多いです。審査基準も、年収や職業など、住宅ローンよりずっと厳しいのが実情です。

住宅ローンとアパートローンの特徴を比較すると、下記のようになります。

 

ローンの特徴比較

比較項目
住宅ローン
アパートローン
貸付条件
金利
0.49~1.5% 1.6~4.5%
借入期間
最長35年 最長40年
(実際は25年~40年。
審査が厳しく、借入期間を延ばすのは難しい。)
ローン控除
あり なし
審査条件
収入
戸建て:年収500万円~
賃貸併用住宅:年収700万円~
年収1,500万円~
(物件の収益性も見られる)
勤続年数
3年~ 3年~
自己資金
要相談 3割以上

※貸付条件・審査条件は、融資を受ける各銀行によって違います。

 
以上の点が、賃貸併用住宅を建てる際には住宅ローンを選んだほうが良いと言われる理由です。

住宅ローンを選ぶことで、低金利・節税などのメリットを得ながら家賃収入をローンの返済にあて、経済的に負担の少ない生活を送ることができるでしょう。

また、投資面から言うと、アパート経営などを目的とした不動産投資物件では、賃貸併用住宅のように住宅ローンを利用することはできません。

そのため、アパートローンよりも審査がやさしく条件の良い住宅ローンを利用できるというメリットから、投資家の方々からも賃貸併用住宅が注目されているという面があります。

 

ローンを組む際の注意点

さて、賃貸併用住宅を購入する際には、住宅ローンを選んだ方が良いというのはおわかりいただけたかと思います。

しかし、賃貸併用住宅で住宅ローンを組む際には、2つ注意点があります。

1つずつ見ていきましょう。

 

借入金が大きくなりがち

まずは、賃貸併用住宅のローン借入金額が、通常の家を買うより大きくなる傾向にあるということ。

というのも、賃貸併用住宅は主に土地から購入し、一般的な戸建てよりも大きな規模の住宅を建てることになるからです。

家賃収入でローンの負担を低減させることができるとは言え、借入の額面だけを見たら驚いてしまうこともあるかもしれません。そのため、どれくらいの借入金額になり、ローンの返済計画がどのようになるのか、ローンを組む前にしっかりとプランニングしておくことが重要です。

また、ローンの返済に関しては、賃貸併用住宅を建てるだけでなく、賃貸管理のノウハウがある建設会社や不動産会社に相談することが非常に重要です。

もちろん、自分1人でも、返済計画についてプランを立てることはできます。しかし、私の場合は、実際にプランを立ててみてから本当にこれで大丈夫なのだろうかと考え込んでしまうことがありました。

そんなとき、土地や物件を売ったらそれで終わりと思っているような会社では、賃貸経営が上手くいく物件かどうか、ローンの返済を滞りなく完了させられるかどうかまでは考えてくれません。

賃貸併用住宅は、自宅として住むことはもちろん、賃貸ビジネスとしての視点も持つことがポイントです。「賃貸併用住宅のオーナー」と同じ目線できちんと相談に乗ってくれるプロを探しましょう。

 

住宅ローンを融資してくれる銀行が少ない

2つ目は、賃貸併用住宅に住宅ローンの融資をしてくれる銀行が少ない可能性があるという点です。

賃貸併用住宅における住宅ローン融資の審査条件は、半分以上が自宅部分として確保されていること。

しかし、仮にこの条件を守っていても、賃貸併用住宅に慣れていない銀行に問い合わせた場合、住宅ローンの適用ができないと言われることがあります。

そのような場合には、自分で銀行を探すよりも、賃貸併用住宅の建設を相談している不動産会社に金融機関を紹介してもらうと良いです。過去に賃貸併用住宅を取り扱ったことのある不動産会社なら、賃貸併用住宅に対して融資経験のある銀行を知っているはずです。

 

賃貸と住宅購入はどちらがお得?

お得な住宅ローンを使えるとはいえ、高額な賃貸併用住宅を購入することに、なかなか踏み切れないという方もいるかもしれません。

ここでは、①賃貸アパートに住み続けた場合、②一般的な戸建てを買った場合、③賃貸併用住宅を購入した場合で、住居にかかる費用がどのように変わってくるのか検証してみましょう。

 

居住費を比較

【共通条件】
・場所:東京都世田谷区
・家族構成:夫・妻・子1人
・建物:2LDK (建ぺい率80%、容積率160%)
・期間:35年間住み続ける

 

賃貸の場合

家賃 20万
契約更新 20万
(2年に1度 家賃1ヶ月分)

 

居住費

家賃20万円×35年 + 契約更新20万円×17回 = 8,400万円+340万円 = 8,740万円
 

新築戸建ての場合

・2階建て
・土地面積70㎡、建築面積55㎡、延べ床面積110㎡の場合

ローン借入金 6,700万円
(土地:4,700万円
建築費:2,000万円)
借入期間 35年
金利 固定金利1.275%

 

居住費

頭金無しで全額借り入れると… 金利を含めて合計約8,198万円
月々のローン返済は約23万円

 

賃貸併用住宅の場合

・2階建て
・土地面積80㎡、建築面積60㎡、延べ床面積120㎡
・自宅部分2LDK
・賃貸部分1K×2部屋(家賃8万円)
・オーナー部分:60㎡ 賃貸部分:60㎡

ローン借入金 9,000万円
(土地:5,500万円
建築費:3,500万円)
借入期間 35年
金利 固定金利1.275%
家賃収入 月額16万
(月額8万円×2部屋)
賃貸物件の修繕費 300万円
(15年に1回)

 

居住費

頭金無しで全額借り入れると…金利を含め合計約1億1,013万円
しかし、そこに家賃収入分のローン負担減少と、賃貸物件の修繕費の負担が含まれるので…
1億1,013万円 - 家賃収入16万円 × 35年 + 修繕費300万円 × 2回=合計4,893万円

月々のローン返済額は、金利も含め約14万円で済む!

 

これはあくまで非常に簡単なシミュレーションではありますが、金利の安い住宅ローンで賃貸併用住宅を建設し、毎月家賃収入を得た場合、圧倒的に住居にかかる費用が安いことがわかっていただけるかと思います。

相場の安い地域を選べば、賃貸併用住宅の家賃収入で月々のローンを支払っても、なお余ることだってあるかもしれません。

早いうちに自分の家がほしいけれど、住宅ローンの返済負担が重くてなかなか手が出ないという方も、賃貸併用住宅ならローンの負担を小さくできるケースが多く、その点が人気を集めている大きなポイントでもあります。

マイホームを買うというと、戸建てかマンションか…と考える人がまだまだ多いとは思いますが、新しい選択肢として、賃貸併用住宅を候補にいれてみるのはおすすめです。

 

賃貸併用住宅は返済プランも一緒に考えよう

さて、今回は賃貸併用住宅のローンについて説明してきましたが、いかがでしたか?

賃貸併用住宅ではアパートローンと住宅ローンを利用できますが、住宅ローンを利用したほうがお得です。低金利で借りることができるというのは、長期間の返済を考えたときに非常に大きなメリットになります。

また、家賃を払い続ける賃貸や、ローン返済でひたすらお金が外に出ていく一軒家の購入と比べ、家賃収入で余裕を持たせてくれる賃貸併用住宅は、長いスパンで見たときの居住費が圧倒的に少なく済みます。物件によっては、実質0円ローンの実現だって夢ではありません。

しかし、先程も説明した通り、賃貸併用住宅は借入額が高額になってしまうため、賃貸経営をきちんと行わなければ、ローン返済が苦しくなってしまうことも考えられます。

そのようなことを避けるためには、賃貸併用住宅に住み始めてからどのようなローン返済プランになるのかをしっかりシミュレーションすること、そして、賃貸ビジネス目線を持って家賃収入を得られるような賃貸併用住宅を建てることが必要です。

こちらのページでは、ローン返済を含めた賃貸併用住宅のオーナー生活のシミュレーションをしています。

賃貸併用住宅について興味が出てきたという方は、ぜひ読んでみてください。賃貸併用住宅の生活を、より身近に感じることができるかと思います。

 

 

  
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