賃貸併用住宅の失敗例を紹介

賃貸併用住宅のメリット・デメリット

失敗例を知って賃貸併用住宅の注意点を見つけよう

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マイホーム購入の選択肢として賃貸併用住宅を考える場合、心配になるのは入居者トラブルやプライバシー、空室リスクなどですよね。

実は、失敗してしまう賃貸併用住宅には共通点があるんです。

もし賃貸併用住宅の仕組みやよくある失敗を理解しないまま家を建ててしまうと、後々ストレスを抱えることになりかねません。

そこで、今回は実際の事例を挙げながら、どのような賃貸併用住宅が失敗しやすいか解説をしていきます。

もちろん失敗しないための対策についてもご紹介しますので、賃貸併用住宅に不安を抱えている方はこちらの記事を参考にしてください。

 

 

建ててから失敗しないために知っておくべきこと

賃貸併用住宅は、1つの建物内に住居スペースと賃貸スペースが備わった建物です。賃貸部分を他人に貸し出すことで家賃収入を得て、それを元に住宅ローンの返済を行います。

たとえば、月々のローン返済額が20万円だとすると、賃貸部分にワンルーム家賃7万円の部屋を3つ用意すれば、返済額と相殺して+1万円の収入を得ることができます。

 

部屋数 家賃 月々のローン返済額 差額
3部屋 21万円
(7万円×3部屋)
20万円 +1万円
(21万円-20万円)

 

この時重要となるのが、賃貸部分を満室にしなければならないということです。そうしないと、収支上ではローンの返済額が家賃収入を上回るので、結果的にマイナスとなります。

1部屋ならまだ負担も軽いですが、全部の部屋が空室になると、重い負担がオーナー1人にかかるので、なるべく賃貸部分が満室になるように工夫をしましょう。

賃貸併用住宅の最大の失敗には、このように"そもそも賃貸物件に人が入らない"ということが挙げられます。また、収支の問題以外にもプライバシーの問題や騒音問題が度々賃貸併用住宅の失敗談として取り上げられます。

同じ建物にオーナーと入居者が生活しているため、普通の戸建てを建てる要領で賃貸併用住宅を建ててしまっては失敗が起きやすくなるのです。

それでは、実際によくある賃貸併用住宅の失敗例を見ていきましょう。

 

その1.入居者とオーナーの距離が近い

こちらは、賃貸併用住宅ではよくある失敗例だと言えます。

入居希望者の中には、色々な方が居て、できればオーナーと同じ建物には住みたくないと考えている方もいらっしゃいます。オーナーと距離が近いことで、騒音や部屋の使い方について色々小言を言われてしまうのではないかと不安になってしまうのです。

もちろん、オーナーが同じ建物に住んでいることで安心するという入居者もいるため、必ずしもオーナーが近くにいることがマイナスになるわけではありません。

他にも、オーナーと顔を合わせやすいことで、トラブルの対処やクレームを直接オーナーに言ってくるといったケースもあります。

賃貸管理を管理会社に委託している場合でもこのような状況は起こりえるので、事前の対策が必要です。

対策方法としては、オーナーが同じ建物に住んでいることを入居者に伏せることが挙げられます。管理を委託する管理会社に、「自分がオーナーであることを入居者には伝えないでほしい」という希望を最初に伝えておくことで、入居者には自分がオーナーであることを伏せておくことができます。

こうしておけば、入居者からオーナーであるあなたに、直接クレームが来ることはなくなります。

また、入居者と頻繁に顔を合わせることを避けるため、建物プランの段階で、オーナーの住居部分と賃貸部分の玄関をなるべく離れた位置にする、ということもできます。

 

その2.騒音問題

賃貸併用住宅を建てる上で、失敗に繋がりやすい要素の1つが騒音問題です。

戸建てであれば、ある程度好きに家の中で音を立てることができますが、賃貸併用住宅の場合はそうはいきません。

一般的に、賃貸併用住宅は下の階が賃貸部分、上の階がオーナーの自宅部分である造りが多いです。

たとえば、1階に賃貸スペースとして1Kを2つ造り、2階全体をオーナースペースとするような造りが挙げられるでしょう。

しかしこのような造りの賃貸併用住宅の場合、既にお子さんがいるオーナーだと、家の中で子供が走り回ったり飛び跳ねたりする際に音が下の階に伝わってしまいます。その結果クレームが発生し、入居者とオーナーの間でトラブルに繋がるケースがあるのです。

そうなると、クレーム防止のために子供を自由に遊ばせることができなくなり、オーナー側も不便を感じてしまいますよね。

このような失敗を避けるには、階数で住居部分と賃貸部分に分けるのではなく、建物を縦に分割して、住居部分と賃貸部分に分けることが挙げられます。

たとえば、建物の左半分の1~2階にオーナースペース、右半分の1~2階に賃貸スペースを造るようなイメージです。

そうすることで、子供が足音を立てても下の階を気にする必要が無くなるのです。

また、上の階を賃貸部分にして、下の階をオーナーの自宅にするという手もあります。この場合、1階よりも人気のある上の階は、家賃を高く設定することができます。

他にも、遮音シートや鉄筋や鉄骨といった防音効果のある素材を建築に使用することで、音や振動の問題を解消することも可能です。

音や振動に関する失敗は、設計を工夫することで解決できるものが多いです。逆に言うと、設計時に防音対策を意識しておかないと、失敗に繋がりやすい項目だと言えます。

実際に家を建て始める建築段階では修正も難しくなってしまうので、賃貸併用住宅を建てる際は戸建てを建てる時以上に防音に注意をしましょう。

 

その3.賃貸併用住宅の空室リスク

賃貸併用住宅で失敗しないためには、空室リスクを考えなければいけません。

空室リスクとは、賃貸部分に入居者がいない状態のことを指します。空室があるとその部屋分の家賃収入が発生しないので、ローン返済が滞ったり、家賃収入が得られないと言ったデメリットがあります。

アパートやマンションといった一般的な投資用物件であれば、空室が増えてローン返済ができなくなっても、物件を売却すればそれほど大きな損失にはなりません。失敗時も多少の損失で済みます。

一方、賃貸併用住宅で住宅ローンの返済ができなくなると、投資用物件だけでなく、自宅も失うということになります。

それだけに、賃貸併用住宅では、空いている部屋が増えてしまうリスクに常に気を配らないといけません。

このような失敗を避け、満室を維持するためには、入居者に気に入ってもらえる部屋造りが重要となります。

 

入居者に人気の物件を作るには

では、入居者に長く気に入ってもらえる賃貸物件を造るにはどのような点に気をつければいいのでしょうか?入居者募集に失敗する物件の特徴として、「立地」「間取り」、「家賃設定」の3つがあげられます。

まず、入居者が物件選びで重視するのが「立地」です。

たとえば、都心から離れた郊外では、「車がないと不便だ」という理由で入居希望者は少なくなります。そのため、単身者向けのワンルームを賃貸部分に設計する場合は、特に駅に近い立地が重要です。

次に「間取り」です。空いている部屋が多い賃貸併用住宅の例として、周囲の賃貸物件と間取りが被ってしまっていることが考えられます。

たとえば、周りにワンルームの賃貸物件が多い時には、家族世帯向けに2LDKの間取りを設計してみると、周囲と差別化ができて入居者が決まりやすいといったケースがあります。

最後に、「家賃の金額設定が適切かどうか」の確認です。周りの家賃相場よりも設定金額が高すぎると、空室リスクが高まります。

月々のローン返済をどれくらい家賃収入で補うかという問題はありますが、その土地の家賃相場を理解した上で賃料の設定を行いましょう。

間取りや家賃の設定については、地元の不動産会社や駅にある物件情報の載ったフリーペーパーを参考にすることで平均的な相場を知ることができます。

 

その4.賃貸併用住宅の売却は難しい?

こちらは、皆さんが間違って認識している失敗・デメリットです。

収益の出ている賃貸併用住宅は、そもそも売却されることはありません。そのため、市場に流れている賃貸併用住宅は絶対数が少なく、良い物件はすぐに買い手がついてしまう状態です。

それでも賃貸併用住宅が売れないのならば、原因として「構造的な失敗」「立地の失敗」の2つが挙げられます。

具体的に言うと、賃貸併用住宅の構造がオーナーと入居者のプライバシーを守れないものだと買い手がつきません。

たとえば防音対策ができていなかったり、入居者と頻繁に顔を合わせやすいような環境では、ストレスを感じてしまうでしょう。

また、土地の購入費用や建設費用が安いからと、郊外に賃貸併用住宅を建ててしまうと、立地の不便さから空室が生まれやすくなってしまいます。賃貸経営を考える上で、なるべく空室リスクの低い投資物件を選ぶのが購入者の心理です。

売却時に失敗しないためには、賃貸併用住宅を建てる土地選びが重要と言えます。

10年後、20年後も資産価値が減りにくい、または評価価値が上がりそうな土地を選ぶことで、万が一賃貸併用住宅を売却することになっても市場で有利に売却することが可能です。

他にも、賃貸併用住宅の構造で失敗しないために、賃貸併用住宅のノウハウを持った建築士や不動産会社に相談をし、賃貸部分と住居部分の間取りについてアドバイスをもらうことが挙げられます。

この時に、相手の建築士や不動産会社に賃貸併用住宅を建てた経験があるかどうか必ず確認をしましょう。

普段聞きなれている不動産会社でも、賃貸併用住宅という特殊な物件の取り扱いをしたことがなければ、売却時に売れにくい賃貸併用住宅を造ってしまいます。

 

賃貸併用住宅の失敗は避けられる

ここまで紹介したような賃貸併用住宅の失敗は、事前の設計プランなどで防げるものがほとんどです。

こちらでは、賃貸併用住宅で失敗してしまうポイントについて話しましたが、もちろん、賃貸併用住宅で成功している方も多くいます。

多くの成功者は、賃貸併用住宅のノウハウを持った不動産会社・工務店などを家づくりのパートナーにすることで、自宅としても賃貸物件としても住み心地のいい住まいを考えて設計を行っています。

賃貸併用住宅の専門家であれば、入居者募集の戦略やプライバシー問題の対策法などについて詳しいので、成功の秘訣を知っているのも頷けますよね。

しかし、オーナー入居後の賃貸経営のことも考えて賃貸併用住宅のプランニングを行える不動産会社はまだまだ少ないのが現状。

パートナー選びは慎重に、また、必ず無料相談やセミナーなどに参加をして、その不動産会社に賃貸併用住宅のノウハウがあるか、スタッフの雰囲気は良いかなどの確認を怠らないようにしましょう。

また、今回は気を付けるべき失敗ポイントについてお話ししましたが、成功しやすい賃貸併用住宅はいったいどのような建物なのか調べることも重要です。

こちらのページでは、賃貸併用住宅の成功例をオーナーのこだわりも交えてご紹介しています。オーナー目線での内容となっていますので、気になる方はぜひご覧ください。
 

 

  
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