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賃貸併用住宅の価格

気になる費用を徹底解説!賃貸併用住宅の建築費とは

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新築で賃貸併用住宅を建てようと思った場合、多くの方がまずは土地代建築費といった購入価格を考えるのではないでしょうか。

マイホーム購入を検討している方であれば、こうした地価の相場や建物の建築費用については、ある程度の検討がついているかもしれません。

しかし、賃貸併用住宅の場合には、住み始めてからも様々な費用が発生します。

そのため、賃貸併用住宅の収支シミュレーションを行うときは、購入価格以外の費用についても知っておくことが大切です。

こちらでは、賃貸併用住宅の建築費と管理費用についてご紹介します。賃貸併用住宅に関わる費用を知ることで、確定申告などで有利に働く場合もあります。ぜひこちらをチェックして賃貸経営に生かしましょう。
 

 

戸建てよりも建築費は高くなる

まず初めに、同じ階数・広さの家を建てるからといって、賃貸併用住宅と戸建て住宅の建築費用は同額にはなりません。

賃貸併用住宅の場合、自宅に加えて建物内に2戸~4戸の賃貸物件を作るため、一般的な戸建てよりも建築費用が高くなります。

これは、賃貸部分にも水道や電気といったライフラインを整備する必要があり、その分の設備・工事費用が掛かってしまうという理由が挙げられます。

このように賃貸併用住宅は戸建て住宅よりも購入価格が高くなりますが、住宅ローンの返済負担という面で見れば、圧倒的に賃貸併用住宅の方がお得。

なぜなら賃貸物件からの家賃収入によって、月々の住宅ローン返済は戸建て住宅や分譲マンションを買った時よりも少額で済ませることができるからです。

実際に、家賃収入をローン返済に充てることで、住宅ローン0円を達成している方もいます。

その上、住宅ローンの完済後には、毎月返済として支払っていた家賃収入を今度はそのままオーナーの収入として受け取ることができます。

そのため、老後に備えた第2の収入源としても賃貸併用住宅は非常に人気なのです。

では、実際に賃貸併用住宅を建てるにはどれくらいの建築費用がかかるのでしょうか。建築費用の計算方法や建築構造による料金の違いを見ていきましょう。

 

建築費の計算方法

賃貸併用住宅の建築費は、戸建て住宅と同じように「坪単価」「延べ床面積」によって、おおよその金額を求めることができます。

坪単価とは、1坪辺りの建築費用を指したもの。延べ床面積とは、建物の床面積を指した言葉です。

貸併用住宅を建てる場合は、建物の階数を増やして1階を賃貸部分、2階を自宅にすることが考えられます。

たとえば、坪単価が80万円の場合、1階あたり20坪の2階建て物件を建てるには、以下のような建築費用がかかります。

建築費用

80万円 × 20坪 × 2階 = 3,200万円

そして、これに土地代が足された金額が、賃貸併用住宅のおおよその購入費用となるのです。

また、他にも銀行手数料、仲介手数料、追加の工事費用、消費税などのお金が発生するため、購入費用にプラスで7%~8%の予算を見積もると良いと言えます。
 

※ただし、外構費や追加工事が発生した場合は、こちらで試算した金額よりも費用が高くなることがあります。

 

建築費は坪単価に影響される

賃貸併用住宅だけでなく、あらゆる建物を建てる際には坪単価が大きく影響します。

この坪単価の金額を左右する要因が、建物の建築構造です。

建築構造とは、木造や鉄骨といったような、建物をどのような素材を使って建てるのかを表したもの。当然、耐火性や防音性、耐震性の高い素材は高額になる傾向があります。

 

・建築構造と坪単価の関係(一般的な戸建ての場合)

建築構造 坪単価の目安
木造(2階~3階) 60万円前後
鉄骨造(2階~4階) 90~100万円程度
鉄筋コンクリート造 100~120万円程度

 

こちらの表を参考にしてみると、素材を木造にすることで賃貸併用住宅の建築費用を安く抑えることができます。

ただし、鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比較すると、遮音性には優れない部分もあるため、木造で家を建てる場合には、遮音シートや間取り設計でしっかりと防音対策を立てるようにしましょう。

特に賃貸併用住宅であれば、賃貸部分に家族以外の入居者が住むことになります。

実際に住み始めてから入居者との騒音問題などが発生してしまうと対策が取りづらいため、防音対策については設計段階から気にかけなくてはいけません。

 

ハウスメーカーと工務店では費用も違う

ハウスメーカーと工務店どちらに工事を頼むかによっても、賃貸併用住宅の建築費用は変わります。

ハウスメーカーの場合、デザインや設計に関する提案力、自社製品に豊富なバリエーションがあることがメリットとして挙げられるでしょう。優れた対応力を持っているため、顧客の要望に合わせた設計が可能です。

一方、工務店は、ハウスメーカーと比べて宣伝費や人件費といった管理費が低いことから、建築費用も比較的安く抑えられるといったメリットがあります。

加えて、地元に根付いた事業を行っているので、建築後のアフターケアや相談のしやすさといったポイントが魅力的です。

大まかな特徴は以上のようなものですが、ハウスメーカーと工務店は、会社や店舗ごとに得意としている分野も違います。

建築依頼をする際は、予算の範囲内でどのようなサポートが必要かも含め、検討を行うことが大切です。

 

賃貸併用住宅の建築費用例

先ほど、賃貸併用住宅では坪単価や建築構造によって購入価格が変わってくると説明しました。

一般的に、賃貸併用住宅は木造で建てられることが多く、延べ床面積40坪(2階建て)の建物の場合は、建築費用が3,200万円~3,500万円ほど発生します。

また、建物の建築費用に土地代と購入諸費用が加わります。東京都内の場合では、賃貸併用住宅を建てる立地となると5,000万円以上の資金が土地代として必要です。

購入諸費用については、購入価格の7%~8%程度だとお伝えしましたが、追加工事の内容や地盤の状態などによってはその限りではありません。事前に不動産会社に相談をし、資金計画についてプランを立ててもらうことがおすすめです。

他にも、建築費用については、賃貸物件の戸数をいくつ用意するかによっても大きく変わります。賃貸併用住宅の場合、賃貸物件を一戸建てるのに、300万円~500万円程度の資金が必要となります。

なお、住宅ローンの融資については、賃貸併用住宅であれば、戸建て住宅を購入する時よりも高額な融資を受けられる可能性があります。

自分の資金調達が可能な範囲で、建築予算を練れるように、間取りの設計や住宅構造については不動産会社に無料相談をしてみましょう。

 

住み始めてからの費用

建物が完成し、賃貸併用住宅に住み始めてからは、住居費となる住宅ローンの返済以外にも様々な費用が発生します。

賃貸併用住宅に住むということは、賃貸物件のオーナーになるということ。物件を管理し、入居者が快適に住める空間を維持するため、オーナーは一定の費用を負担する必要があるのです。

では、賃貸物件の管理業務にはどのような費用がどれくらいかかるのでしょうか。ここから、管理業務と料金の相場を見ていきましょう。

 

管理費

賃貸併用住宅を建てる方の多くは、大家業、いわゆるアパートやマンションなどの管理業務の経験がありません。そのため、賃貸併用住宅を建てた後の賃貸物件の管理は、専門の管理会社に任せるのが一般的です。

管理費用の相場は、家賃の5%程度だと言われています。

また、管理会社が請け負ってくれる管理業務の内容としては、以下のようなものが挙げられます。

  1. 入居者の募集
  2. 入居者の家賃管理やトラブルの対応
  3. 賃貸契約の更新・解約の手続き
  4. 建物の共同部分の清掃・蛍光灯などの備品の交換
  5. 入居者が退去した部屋のクリーニング、リフォーム、修理
  6. 建物全体の修繕計画の作成

管理会社の業務内容例

 

管理会社では、賃貸物件が満室になるよう入居者の募集を手伝ってくれるところもあります。

また、管理業務の範囲は管理会社によって違うので、委託をする場合には、あらかじめ業務内容を確認しておきましょう。

 

修繕費

賃貸併用住宅の維持・管理はオーナーの義務です。建物が綺麗であれば、入居者も快適に住むことができますし、入居率も高まります。

空室リスクを抑えて賃貸経営を行うには、状況に合わせて建物の修繕を行わなくてはなりません。

・一般的な賃貸経営にかかる修繕費

室内設備 エアコン、トイレ、換気扇類、洗面台 など
7年を過ぎると修繕が必要になってくる
建物設備 自転車置き場、テレビアンテナ、照明器具 など
7年を過ぎると修繕が必要になってくる
建物本体 傾斜屋根、外壁塗装、床防水 など
10年を過ぎると修繕が必要になってくる
外構 外構、付属設備 など
10年を過ぎると修繕が必要になってくる
駐車場 駐車場ライン、車止め など
10年を過ぎると修繕が必要になってくる

 

募集管理料

入居者募集をするときに、募集管理料といった費用も発生します。

募集管理料は、賃貸物件に入居者が決まった際に、入居者を紹介した不動産会社に支払われる料金です。

相場としては、家賃1ヶ月分の金額とされていますが、地域や会社ごとに料金設定が違うので、不動産会社に依頼をするときは費用について聞いてみることがおすすめです。

 

管理費用等は必要経費にできる!

思ったよりも賃貸併用住宅には費用が掛かりそうで心配だと思う方はご安心を。ご紹介したような費用は、賃貸経営上で必要な支出として”経費”に計上できます。

確定申告時に経費を計上できると、その分の税額を抑えることができるため、節税効果を得ることができるのです。

経費として認められる費用には、こちらで紹介したもの以外にも「賃貸経営を勉強するために買った書籍代」などが含まれます。

賃貸併用住宅の購入をお考えの方は、これらの経費をうまく利用した経営計画を立てるようにしましょう。

また、購入価格だけではなく、経営費用についても専門の不動産会社に相談してみると理想的な賃貸併用住宅を建てることができるかと思います。

 

賃貸併用住宅にかかる費用を想定しよう

賃貸併用住宅にかかる費用は、土地代や建築費、購入諸費用だけではありません。

賃貸物件という性質を持っている以上、住み始めてからも建物の管理・維持のため様々な出費が必要です。

そのため、購入資金についてだけ考えていると、実際に賃貸併用住宅に住み始めてから苦労することになってしまいます。賃貸併用住宅で成功するためには、好条件の賃貸物件を造るだけでなく、賃貸管理についても目を向けましょう。

とはいえ、初めてのマイホームとなると、ご自分だけで考えても、「なかなか家造りの正解が分からない」ということは多いのではないでしょうか?

そこで皆様をサポートするのが、賃貸併用住宅を専門に扱う不動産会社。

賃貸併用住宅に向いた土地選びから、入居希望者が集まりやすい間取りプラン、オーナーが満足して住める住居設計まで、お客様の希望に沿って総合的にコンサルティングしてくれます。

今回お話したような賃貸物件の管理業務についても、住居完成後の入居者募集の段階から日々の賃貸経営に至るまでサポート。お客様の家を建てっぱなしということがないから、安心して賃貸併用住宅の相談ができるんです。

新築で賃貸併用住宅を建てたいと考えている方、まずは賃貸併用住宅のノウハウが豊富な不動産会社にお話を聞いてみるのはいかがでしょうか。

 

 

  
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