賃貸併用住宅、良くない点

賃貸併用住宅のメリット・デメリット

購入前に知っておきたい賃貸併用住宅のデメリット

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「マイホームが持てる上に、住宅ローンの返済負担も減らせる」と聞いて、賃貸併用住宅の購入を検討する方も多いのではないでしょうか。

実際に私もその1人。ローンの返済に悩まされることがないため、その分のお金を家族旅行などに使っています。

しかしながら、賃貸併用住宅にもデメリットは存在しているものです。

もしデメリットを理解しないで賃貸併用住宅を購入してしまうと、納得のいかない自宅に長い間住み続けることになってしまいます。

また、賃貸併用住宅にはデメリットとして誤解されている点もいくつかあります。

そこで今回は、賃貸併用住宅のメリット・デメリットをきちんとご紹介。皆様に満足のいくマイホーム選びをしてもらうためにも、まずはこちらで賃貸併用住宅に関する理解を深めましょう。

 

 

自宅+賃貸だからこそ!3つのメリット

最近では、経済的不況によって戸建て住宅の需要が落ち込んでいます。

その原因として挙げられるのが、土地や建物の価格。

実際に、東京では都心の土地を購入するために少なくとも6千万円~1億円の資金が必要になります。その上、建物の建築費用かかるため、皆様が憧れの一軒家を持つことは非常に厳しい状態です。

マイホームが欲しいのに、この先何十年も住宅ローンを返済し続けられるか不安…そうした悩みを解決するのが、賃貸併用住宅です。

賃貸併用住宅とは、1つの建物に自宅部分と賃貸部分をそれぞれ設計し、賃貸部分を他の人に貸し出す建物を指します。1階がお店、2階は自宅というような店舗兼用の建物を思い浮かべるとわかりやすいのではないでしょうか。

賃貸併用住宅は、建物の店舗部分を賃貸物件に変えることで、家賃収入を得られる仕組みになっています。

こちらでは、賃貸併用住宅の3つのメリットについて詳しく紹介していきます。

 

ローンの返済負担が軽減できる

住宅ローンの負担を軽減

戸建てやマンションが持ち家の場合、住宅ローンの返済は世帯主の収入からのみ支払われることになります。

ですが、賃貸併用住宅であれば、オーナーの収入だけでなく賃貸部分の家賃収入からもローンの返済が可能です。

 

たとえば、月々の返済額が20万円だったとして、賃貸部分に家賃6万円の部屋を3つ用意すれば、あなたの負担は実質2万円のみとなります。

さらに、ローンを全額払いきれば、それまで返済に回していた家賃収入はそのままあなたの収入として数えることができます。

賃貸部分の家賃収入は、将来的な収入源としても期待できるのです。

 

ライフスタイルに合わせられる

ライフスタイルに合わせられる

賃貸併用住宅の場合、ある程度のライフスタイルの変化には柔軟に対応することができます。

たとえば、高齢になった両親と同居したい場合には、賃貸部分を両親の住居にすることが可能です。同様に子供が結婚した場合でも、賃貸部分を利用することで自宅の近くに子供夫婦を住まわせることができます。

また、戸建て住宅で両親と同居となれば配偶者も気遣ってしまいますが、賃貸併用住宅の場合はある程度世帯間のプライバシーが守られている環境です。

両親を賃貸部分に住まわせたいとなった時には、説得がしやすくなるかと思います。

 

人気の土地に住める

銀行から住宅ローンの融資を受ける際、戸建てでは年収の7~8倍ほどの金額が融資額の上限となっています。

東京の地価は高いため、都心に家を建てようと思うとこれでは足りないという方は多いです。一方、賃貸併用住宅であれば、戸建て住宅よりも高額な住宅ローン融資を受けられる可能性があります。

勿論借入人の状況には寄りますが、住宅ローン融資を賃貸併用住宅で利用すれば、戸建てでは無理だった都心の立地に家を建てることも夢ではありません。

 

ここまで紹介したように、賃貸併用住宅のメリットにはこのようなことが挙げられます。

ローン返済の負担が減るだけでなく、戸建てでは購入できなかった土地を持てたり、ライフスタイルに合わせて賃貸部分をリフォームすることもできます。

また、賃貸併用住宅では、低金利の住宅ローンを利用できるのも良い点です。

通常は、アパートやマンションといった収益物件を購入すると金利の高いアパートローンが適応されるのですが、賃貸併用住宅はオーナーの自宅という性質を持っているため、例外的に住宅ローンの使用が可能になります。

現在、住宅ローンの変動金利は2018年12月時点で0.8%を下回って設定されている所が多く、それに伴ってローン借り換えの見直しも各家庭でされています。

そのため、賃貸併用住宅は、マンションやアパートと比較すると家賃収入といった利回りは低いものの、低リスクの不動産投資方法として注目されているのです。

不動産投資に興味はあるけど、費用が高いために手を出しづらいという方は、まずは低リスクな賃貸併用住宅で投資をしてみるのも1つの手かと思います。

 

デメリットもある賃貸併用住宅

賃貸併用住宅のメリットだけを読むと、マンションや戸建てよりもお得だと思うかもしれません。

しかし、当然賃貸併用住宅にもデメリットは存在します。賃貸併用住宅の購入を考える際には、メリット・デメリットの両方を理解した上での検討が必要です。

それでは、賃貸併用住宅の3つのデメリットについてご紹介します。

 

家族以外の人が同じ建物に住む

賃貸併用住宅には、自宅と賃貸物件の性質が備わっているため、家族以外の人が同じ建物に住むことになります。

そのため、外出時には他の入居者と顔を合わせることや、大きな音を出した際には隣に聞こえるかもしれないといったデメリットが挙げられます。

しかし、騒音やプライバシーの問題は、賃貸併用住宅の設計時に工夫することで最小限に防ぐことができます。

そのため、家を建てる際には、賃貸併用住宅の建築経験がある工務店や設計士を見つけることが重要です。

 

ローンの借入額が高額になる

入居希望者を集めるためには、駅の近くや都内近郊の便利な立地に賃貸併用住宅を建てる必要があります。そうなると、土地代が高額になるため、都心部では建物の建築費用と合わせて約7千万円~1億円の費用が必要です。

このように、銀行からの借入金額が高額になることから、毎月の返済額も15万円~25万円と高く設定されます。

もし、賃貸併用住宅の賃貸物件が埋まらない場合は、返済負担の一部、またはすべてをオーナーが負うことになります。

賃貸併用住宅を購入する際には、購入費用の検討や頭金の準備はもちろん必要ですが、建築後に安定した家賃収入を得られるかどうかも重要です。

入居者に人気の賃貸物件となるように賃貸部分の間取りとデザインを気にかけましょう。
 

賃貸部分は好みで設計できない

いくらマイホームとはいえ、賃貸併用住宅は他の入居者が住む賃貸物件でもあります。

これから大家として賃貸経営を行うならば、賃貸部分をオーナーの好きに設計することは危険です。安定した家賃収入を得るためには、まず入居者に長く住んでもらえる部屋を用意しましょう。

そのためには、賃貸部分は入居者募集の際に選ばれるような間取りやデザインの設計をしなくてはいけません。また、賃貸部分の設計費用を安く抑えようとすると、防音対策が十分に行えない場合があります。

費用を出来るだけ抑えようとすると、賃貸併用住宅で失敗してしまうので気をつけましょう。

 

誤解されているデメリット

賃貸併用住宅を手掛ける不動産会社は少ないため、まだまだ建築事例は多くないのが現状です。

また、賃貸併用住宅の知識がない不動産会社に建築依頼をすると、入居者募集のための戦略や賃貸経営といった観点から、建物の設計プランを立てることができません。結果的に、賃貸経営で失敗しやすい賃貸併用住宅が完成することになってしまいます。

こうした訳アリの賃貸併用住宅が市場では多く出回っているため、皆様から「デメリットなのではないか」と誤解されてしまっているポイントが、賃貸併用住宅にはいくつかあります。

こちらではお客様からよく聞く、賃貸併用住宅の誤解されやすいデメリットとその理由についてご説明します。

 

賃貸併用住宅は売却しづらい

不動産の営業を行っていると、「賃貸併用住宅は売却しづらいという話を聞いた」という方がたまにいらっしゃいます。

私はこの話を聞くたびに訂正していますが、これは賃貸併用住宅で誤解されているデメリットです。

そもそも、家賃収入で住宅ローンの返済を行えている賃貸併用住宅は、よっぽどの事情がない限り市場に売りに出されません。そのため、市場に出ている中古の賃貸併用住宅は、まず何か問題があると疑ってみてください。

もちろん、好条件の賃貸併用住宅が売却されれば、すぐに買い手がつくでしょう。

特に人気の立地にある賃貸併用住宅であれば、土地だけでも手に入れたいという方は多くいます。こうした賃貸併用住宅を売却する際の出口戦略については、土地を購入する前に不動産会社に相談することがおすすめです。

また、市場に出回る賃貸併用住宅の中古物件は数が多くありません。

もし、あなたが賃貸併用住宅を売却するとしたら、他の戸建てやマンションといった中古物件との差別化ができるので、売却時に有利になることもあります。

 

入居者トラブルに巻き込まれる

入居者トラブル

賃貸部分に入居者がいることから、入居者間のトラブルにオーナーが巻き込まれるといったことがデメリットとして挙げられます。

これは半分本当ですが、対処法を用意しておくことで防げるデメリットです。

まず、入居者トラブルに対応したくない場合は、賃貸管理を行っている不動産会社に管理業務を委託しましょう。クレームや相談の窓口を、オーナーではなく、管理会社にすることでトラブルに巻き込まれることは少なくなります。

また、管理会社によっては、「自分がオーナーだ」ということを入居者に伏せる手法も効果的です。

入居者はあなたがオーナーという確証がないため、直接クレームを言うことはありません。

他にも、貸併用住宅を建てる際には住宅部分と賃貸部分の玄関を遠ざけることで、入居者とオーナーの住まいを分けたり、保障範囲の広い火災保険に加入をして、事前にトラブルに備えるなどが対処方法として挙げられます。

 

賃貸併用住宅の購入に失敗しないために

賃貸併用住宅のメリットとデメリットについて説明しましたが、いかがでしょうか。

賃貸併用住宅には、戸建てやマンションとは違った特徴があることをご理解いただけたかと思います。また、賃貸併用住宅のデメリットのほとんどは、建築時の設計プランで防げるものが多いです。

「住宅ローンの返済負担を抑えて家を購入したい」
「不動産投資の一つとして賃貸併用住宅を購入したい」

このようにお考えの方は、デメリットと対策法を理解した上で、賃貸併用住宅の購入検討をしてほしいと思います。そして、賃貸併用住宅の購入を考える際は、必ず賃貸併用住宅を専門に扱う不動産会社に相談をするようにしましょう。

今回、賃貸併用住宅のメリット・デメリットを理解した上で、さらに「家賃収入や住宅ローンの返済の仕組みなどについて知りたい」という方は、当サイトの収支シミュレーションのページを参考にすることがおすすめです。

実際にどの程度の家賃収入が稼げるか、どのくらいの規模の賃貸併用住宅が建てられるかはオーナーによって様々ですが、購入価格から家賃収入、ローン返済までの仕組みを知ることができます。

賃貸併用住宅に関わる収支の流れを知って、マイホーム選びをより慎重に行えるようにしましょう。

 

 

  
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