賃貸、家賃

不動産経営のために必要なこと

不動産の賃料はどう決めるべき?

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賃貸不動産の大家さんにとって、物件の賃料設定はなかなか悩ましいポイントではないでしょうか?

賃料が高すぎれば入居者が入らず、そうかと言って安くしすぎれば自分の家賃収入が少なくなり、困ってしまいますよね。

このようなことを避けるためには、入居希望者が適正だと感じる金額の範囲内で、大家であるあなたにとっても利益があるような賃料を見極めることが必要です。

今回このページでは、賃貸不動産の家賃の決め方について解説します。

不動産の賃料を決めるにあたってどんな要素が関わるのか、また、どんな価格を目安として賃料を設定すれば良いのかなど、賃貸不動産経営者の目線で説明していきます。

賃貸経営は初めてで、賃料について全く考えていなかったという方でも、このページを読めば賃料の決め方について理解することができるかと思います。ぜひ参考にしてみてください。

 

 

家賃はどのように決めるべきか

賃貸不動産のオーナーなら誰もが実感していると思いますが、不動産の賃料は、賃貸経営をするにあたって非常に重要です。

もしあなたが不動産投資家なら、家賃収入を増やして利回りを向上させ、投資金額を回収し、さらに次の投資資金を作りたいと考えるでしょう。また、賃貸併用住宅に住んでいる方などは、自分の住宅ローン返済のために、家賃収入は必ず確保しておきたいはずです。

しかし、家賃収入を十分に得るためには、単純に自分が得をする金額で賃料を設定すれば良いわけではありません。

家賃収入は、入居者がいて初めて得られるもの。そのため賃料を設定するときには、貸す側である自分の利益を追求する一方で、借りる側である入居希望者も「この物件でこの賃料ならお得だな」と思えるような価格にしなければいけません。

「入居希望者がお得だと思える金額」とは、不動産物件の設備や立地などの条件と、設定されている賃料を合わせて総合的に考えたときに、他の物件よりも良いと感じるような金額を指します。

そして、この金額を把握するためには、まず賃貸不動産の賃料を決めるにはどのような条件がポイントになるのかを知り、同時に周辺の賃貸不動産の賃料がどれくらいなのかをチェックする必要があります。

そこで、ここからは、「賃貸不動産の賃料を左右する条件」と、「周辺の賃貸不動産の賃料相場を知る方法」の2つに注目して、説明していきます。

 

賃料を左右する条件とは?

不動産の賃料は、その不動産の立地や構造など、様々な条件に左右されます。

たとえば、東京都の1R~1Kの平均家賃は約6.7万円と言われていますが、その中でも一等地と言われる港区の家賃は平均9.6万円。一方で都心から離れた八王子市の平均家賃は4.8万円。エリアだけで分けても、これだけの差があります。(※1)

(※1. あくまで平均の家賃なので、この家賃相場に合わない物件もあります。)

 

では、不動産に関わる条件を詳しく見ていきましょう。代表的な条件は、下記のようなものがあります。

・駅からの距離
駅から近い不動産は、利便性が高く人気が高いです。そのため、賃料相場が上がる傾向にあります。
・都心からの距離
全国的にみて、東京都心に近い地域や、県や市街地の中心地に近い地域にある不動産は、アクセスの良さが好まれ、賃料相場が上がる傾向にあります。
・建物の構造や広さ
耐震構造・耐火構造など、建物の構造がしっかりしている不動産は、賃料が高いことが多いです。また、広い間取りである場合にも、賃料が高めに設定されます。
・設備の充実度
キッチンや浴室の設備の良し悪しによって、不動産の賃料が左右されます。最近では、浴室乾燥機が備え付けられていたり、インターネット環境が整っていたりする物件が人気で、賃料も高い傾向が見られます。
・築年数
不動産の築年数が浅いほど、賃料が高いというのが一般的です。もし築年数が古ければ、建物が老朽化し、部屋の内装や設備も古いという印象を与えます。しかし、最近では新築のように見えるリノベーション物件などもよくあるため、築年数が古いからといって家賃も下がるとは一概に言えません。
・季節
季節的な要因で不動産の賃料が変動することがあります。たとえば、1~3月は、賃貸不動産の繁忙期。入居希望者が多く、賃料も上がりやすいです。一方、7~8月などは閑散期と言われ、入居希望者が少ないことから、賃料が低めに抑えられるケースがあります。

不動産によっては当てはまらないこともありますが、一般的にはこれらの条件に応じて賃料が設定されることが多いです。

また、ペット可、大学生のみ、女性限定などの付加価値をつけることで、他の不動産の賃料に差をつけることも可能な場合があります。

 

家賃を決めるには不動産の調査が重要

賃貸不動産の賃料を決める際には、同じ地域にある他の賃貸不動産の家賃相場を調べることも重要なポイントです。

他の賃貸不動産の賃料を調べるには、2つの方法があります。

 

エリアの家賃相場や動向をネットで調査

家賃相場については、不動産会社のWebページや、宅建協会がネットで公開している統計情報を検索して、エリア別・最寄り駅別などに分類して細かく調べることが可能です。

また、賃料が上がる時期・下がる時期などの動向を調べることもできます。

賃料相場や賃料の推移を知ることで、賃料の大枠の設定幅を把握し、どの時期ならば強気の賃料設定をしても入居者が入りそうかイメージを持つことができるでしょう。

 

不動産それぞれの家賃をチェックする

不動産会社などのHPで、自身がすでに持っている、もしくはこれから購入する物件と同じような間取り・広さの物件の賃料をひとつひとつチェックしてみるのも、賃料設定において有効な手です。

賃貸物件についている設備なども合わせて確認し、自分の賃貸不動産の設備であればどれくらいの家賃を設定できるか考えてみましょう。

 

賃料以外のところでお得感をだすのもあり

入居希望者に金額面でお得だと思われるには、賃料そのものを値下げする以外に、敷金や礼金の金額を下げるという手段もあります。

敷金や礼金は、入居するときにそれぞれ家賃1~2ヶ月分を払うのが一般的な相場です。たとえば、この敷金や礼金を半月分の金額で設定すれば、入居者が払う金額は、数万円は下がるはずです。

入居時は、引っ越し費用や仲介手数料で入居者にとってただでさえ大きなお金がかかるときです。そのため、金銭的な負担が少しでも減ればお得だと感じる人は多いでしょう。

 

不動産の家賃交渉はどうする?

適正な賃料を設定して入居希望者が問題なく集まっていたとしても、同じエリアにもっと条件の良い賃貸物件が新しく建てられる、または周辺エリアの再開発などで人気が移るなど、外部的な要因で入居希望者が減っていくこともあり得ます。

もし所有している不動産になかなか入居者が入らない場合には、賃料の減額を検討することもあるかもしれません。また、入居希望者の方から家賃交渉をしてきたり、すでに住んでいる入居者からも契約更新のタイミングで家賃交渉をされる場合もあるでしょう。

賃料を下げること自体は、入居者を集めるためには有効な方法です。しかし、賃料を下げるにしても、時期による家賃の変動を考慮することが必要です。

たとえば、1月~3月は基本的に入居希望者が多いため、もともとの賃料がよほど高額でなければ、家賃を下げなくても違う入居者が見つかる可能性は高いでしょう。

一方、7月~8月は閑散期でなかなか入居希望者が集まらないため、多少家賃を下げることを考えても良い時期だと言えます。

また、いくら入居希望者が集まらないからと言って、入居して欲しさに賃料を下げすぎることは良くありません。

というのも、もし不動産の賃料を下げすぎた場合、今後不動産を売る際の売値に影響が及ぶためです。

不動産を売却する際には、不動産の“評価額”が重要になります。不動産の評価額は様々な要素によって決められますが、そのうちの1つに賃料も含まれます。

そのため、賃料が安ければ不動産の評価額は下がってしまい、将来的な売値も低くなってしまうのです。

以上のことから、不動産の家賃交渉をうけたり、賃料の見直しをしたりする際には、安易に下げることは避けましょう。

もし賃料を下げるかどうか悩んだ際には、自分の不動産を管理してくれている不動産会社に聞いてみるのも良いでしょう。不動産会社は賃貸管理のプロですから、賃料を下げるべきかどうか、今までの経験からアドバイスをしてくれるはずです。

 

オーナーとして賃料は慎重に決めよう

ここまで説明してきた通り、賃料の検討には、オーナーである自分に利益があるかという点と、入居者にとってお得な面があるかどうかという点が重要になります。

そしてそのためには、評価される賃貸物件の条件を知り、周辺の賃貸物件の調査をすることが必要です。

また、時期的な要因で入居希望者が減ったり、家賃交渉をされたりすることも十分にあるため、賃料相場の動向をきちんと把握しておくことも忘れてはいけません。

入居者が集まらないからといって賃料を安易に下げると、賃貸物件の評価額も下げることにつながるということは必ず覚えておきましょう。

不動産の賃料を決めるには、不動産を建てた土地の利便性や設備の良し悪しを考慮したり、他の物件と比較したりするなど、考えることが多くあります。考えるのが面倒になって、「これくらいならきっと大丈夫だろう」と安易に賃料を設定してしまうこともあるかもしれません。

しかし、不動産の賃料は自分の収入に大きく関わります。今後のローン返済や、不動産投資を続けるための資金回収を考えると、手元に入ってくる収入はできるだけ多くしたいはずです。

そのためにも、不動産の賃料は慎重に検討しましょう。

 

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