人生の一大イベントとも言えるマイホームの購入。
しかし、家の購入には、費用面の問題が付いて回ります。何十年にも渡って住宅ローンの返済に追われるのかと思うと、気が滅入ってしまう方も多いでしょう。
そんな方に考えてみてほしいのが、「賃貸併用住宅」。自宅に住みながらにして家賃収入が手に入り、ローン負担を軽減させることができる、いわば「はたらくマイホーム」です。
賃貸併用住宅には、ローン負担を軽減させる他にも、様々なメリットがあります。私も本来戸建てを建てようと思っていたところ、賃貸併用住宅のメリットに惹かれて実際に建ててしまった1人です。
今回は、賃貸併用住宅を建てた私だからこそ分かる、賃貸併用住宅にまつわる情報の全てをご紹介します。
メリットやデメリット、賃貸併用住宅を建てる際の手順、絶対に気をつけなければいけないポイントなど、賃貸併用住宅に興味のある方にはぜひ知っておいてほしい内容ばかりです。
このページを読めば、賃貸併用住宅の基本が分かります。皆さんに、賃貸併用住宅の魅力を知ってもらえると幸いです。
目次
自宅＋賃貸？新たな住居の形とは
結婚や子供が大きくなってきたタイミングで、マイホームを購入することを考える方は多いでしょう。
しかし、家を買うというのはかなりの費用が必要です。なかなか簡単に決断できるものではありません。
そんな中、一戸建てやマンションなど、従来のマイホームの選択肢に加えて最近注目されつつあるのが、「賃貸併用住宅」。その名の通り、自宅としての家に「賃貸」を併用した住宅で、その仕組みから新たな「賢い住居の買い方」とも言われています。
賃貸併用住宅が「賢い住居の買い方」と言われる理由は、賃貸部分の家賃収入によって住宅ローン負担を軽減することができるためです。
つまり、通常であればローン負担の全額を自分で返済するところを、賃貸併用住宅の場合には家がローン負担の一部を払ってくれるのです。しかも、上手に収支計画を立てれば、実質ローン負担0円でマイホームに住むことだって夢ではありません。
「都内に家を建てたいけれど、ローンの返済を考えるとなかなか手が出せない」という方でも、負担が軽減されるなら…と購入される事例も多くあり、新たな住居の形として人気を集めています。
これだけを聞くと、賃貸併用住宅はまさに夢のような住宅ですよね。しかし、どんなものにもメリットだけではなく、デメリットもあるのが常です。賃貸併用住宅にも、メリット・デメリットの両方が存在します。
では、賃貸併用住宅のメリットとデメリットとは、一体どのようなものがあるのでしょうか？詳しく見ていきましょう。
賃貸併用住宅のメリット・デメリット
賃貸併用住宅には、賃貸部分を備えているからこそのメリットと、その裏返しとも言えるデメリットがあります。
メリット・デメリットの双方を把握していないことには、本当に賃貸併用住宅が良いものかどうかわかりませんよね。ここでは、賃貸併用住宅の良い部分と悪い部分を紹介していきます。
まずは、メリットから見ていきましょう。
メリット
家賃収入でローン負担を軽減
賃貸併用住宅の最も大きなメリットは、先ほども説明したとおり、家賃収入でローン返済の負担を軽減させることができる点です。
たとえば、もともと家賃15万円の賃貸マンションに住んでいた家族が戸建を購入し、毎月12万円のローンを返済することになった場合、以前と比べて浮くお金は3万円しかありません。
しかし、購入したのが賃貸併用住宅だった場合。仮に7万で貸している賃貸部屋が3つあり、その3つとも入居者が住んでいたとしたら、毎月21万円が家賃収入として手に入ります。
この時、ローン負担が毎月20万円だったとしても、家賃収入の21万円でローン負担を完全にカバーすることができ、1万円も手元に残ります。賃貸マンションに住んでいた頃と比べると、15万円＋1万円＝16万円も居住費が浮くことになるのです。
これはあくまで単純に計算しただけではありますが、このように住宅ローンを家賃収入で全額カバーし、かなりの金額を貯蓄に回す生活だって実現不可能ではないのです。
家計の強い見方になってくれる点が、賃貸併用住宅最大のメリットと言えます。
お得な住宅ローンで融資を受けられる
先ほど、「賃貸併用住宅ではローン負担を軽減させることが可能」という点を賃貸併用住宅のメリットとして挙げましたが、この賃貸併用住宅のローンは、住宅ローンを選ぶことができます。これが、賃貸併用住宅の2つ目のメリットです。
今、「家を買うときには住宅ローンを使えるのが普通なのだから、特にメリットにならないのでは？」と思った方もいるでしょう。
しかし、賃貸併用住宅は自宅とは言え"賃貸"が混ざった特殊な物件。通常、賃貸の要素がある建物を購入する時には、"アパートローン"などの投資用ローンを組むのが一般的なのです。
ところが、賃貸併用住宅の場合は、「オーナーの居住部分が50%以上ある」という条件のもと、住宅ローンの融資を受けられます(※1)。これは、ローン返済を考えたときに非常にお得です。
住宅ローンは、アパートローンと比較して、低い金利で資金を借り入れることができます。また、借入期間も長いため、月々のローン返済負担が小さくなるのです。
ここで、住宅ローンとアパートローンの借入条件について比較してみましょう。
(※1. 金融機関によって求められる居住部分の割合は変わることがありますが、一般的には50%以上とされています。)
| 貸付条件 | 0.49~1.5% | 1.6~4.5% | |
| 最長35年 | 最長40年 (実際は25年～40年。 審査が厳しく、借入期間を延ばすのは難しい。) |
||
| あり | なし | ||
| 戸建て：年収500万円～ 賃貸併用住宅：年収700万円～ |
年収1,500万円～ (物件の収益性も見られる) |
||
| 3年～ | 3年～ | ||
| 要相談 | 3割以上 |
※貸付条件・審査条件は、融資を受ける各銀行によって違います。
このように、アパートローンと比べると、住宅ローンは貸付条件も審査条件もハードルが低く、借りやすいと言えます。
また、住宅ローンを組んだ時には、「住宅ローン控除」という税額控除を受けられます。これは、所定の期間、住宅ローンの残高に応じて毎年一定の額が税金から差し引かれるという制度で、住宅ローンを組んでいる人でなければ申請することができません。
このように、住宅ローンを組むことができるというのは、大きなメリットなのです。そのため、投資物件を購入しようとしている不動産投資家からも、賃貸併用住宅が注目されているという面もあります。
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ライフプランに合わせて活用できる
賃貸併用住宅の3つ目のメリットは、ライフプランに合わせて居住部分と賃貸部分をうまく活用できる点。
賃貸併用住宅は、住宅ローンを払い終わってしまえば、自分が居住しているスペースも賃貸に出すことが可能です。
そのため、子供が独立したため夫婦だけで小さなマンションに住みたい場合や、両親の介護のために実家の近くに引っ越したいという場合には、賃貸併用住宅を売りに出すことなく収益物件として確保し続けたまま、違う家に住むことができます。
反対に、賃貸併用住宅の賃貸部分に両親を住まわせることも可能なので、その時々の状況に合わせて活用しやすいのです。
普通の戸建やマンションより、ライフプランに合わせて活用しやすいという点が賃貸併用住宅のメリットです。
デメリット
ここまで賃貸併用住宅のメリットを説明してきましたが、その一方でデメリットはどのようなものがあるでしょうか？デメリットは、主に3つあります。
騒音の対策やプライバシーの確保
賃貸併用住宅に住むということは、自分の居住部分のすぐ近くに他人が住んでいるということです。
そのため、足音や、トイレやお風呂などの水音、テレビや話し声などの騒音が気になることがあるでしょう。
また、外で他の居住者と顔を合わせることもあり、自分の生活のプライバシーは守られているのか心配になる人も多いです。
このような不安や心配は、間取りや建設材によって防ぐことができます。
たとえば、オーナーの自宅の玄関と賃貸物件の玄関を離れたところに設置すれば、顔を合わせる頻度は減ります。騒音についても、遮音性に優れた建築材はたくさんありますし、水回りの設備を設置する場所を寝室から遠ざけるなどの対策をとれば、そこまで気にはならないです。
とは言うものの、どうしても気になってしまう方はいるでしょう。そのような方にとっては、賃貸併用住宅の騒音やプライバシーの面はデメリットになってしまいます。
入居者トラブル
賃貸併用住宅に住むということは、あなたはオーナーとして賃貸物件を管理しなければいけないということです。
賃貸管理では、騒音や物件設備の故障、家賃滞納などのトラブルが起こる可能性があります。入居者トラブルは、いつ起こるか分からない上に解決するにも非常に手間がかかり、他に本業をもっているオーナーなどは対応が難しくなってしまいます。
しかし、このような賃貸管理は、不動産管理会社に任せることで負担がぐっと減ります。
不動産管理会社は、入居希望者の募集から家賃回収、クレーム対応、退居の手続きまで全てやってくれるため、オーナーは何かあった際に不動産会社から連絡を受けるだけで良いのです。
もちろん、物件が故障した場合の修繕費や、不動産管理会社に委託する管理手数料などを支払う必要はありますが、日常の負担が抑えられるのであれば払ってもいいと思う方がほとんどだと思います。
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建築費用が高額
賃貸併用住宅は、一般的に通常の建売戸建てよりも建築費が高額になってしまいます。
その理由としては、賃貸併用住宅では賃貸部分があるため、用意する住居設備・作業工程が増える事が挙げられます。
また、賃貸併用住宅では土地から購入して建てる方も多く、そのために不動産購入から建築までの全体の費用も高くなってしまうのです。
土地を購入する理由
賃貸併用住宅で土地から購入する理由は、賃貸併用住宅では中古の購入や一般住宅からの建て替えではなく、新築で建てるケースが多いためです。
実は、賃貸併用住宅では中古の物件が市場に出回っているケースはあまりありません。
というのも、賃貸併用住宅は収益物件なので、よほどのことがなければ手放す必要が無いのです。
もし中古で売れずに残っている賃貸併用住宅がある場合、その物件は何か売れない理由を抱えているということなので、気をつけた方が良いでしょう。
また、一般の住宅を賃貸併用住宅に建て替えるにも、賃貸併用住宅を建てるにはそれなりの広さが必要です。さらに、賃貸併用住宅は「賃貸」の目線で入居希望者が集まるかどうかを考えなければいけないため、土地も賃貸に向いたものでなければいけません。
自宅を建てるにはぴったりでも、賃貸には向いていない土地に賃貸併用住宅を建ててしまっては、住み始めてからの家賃収入が無くなってしまう可能性があります。
これは、たとえば両親が持っている土地や、相続した土地に賃貸併用住宅を建てる場合にも気をつけなければいけないことです。
このような事情があるため、すでに自分の一般住宅や土地があるからと言って、安易に賃貸併用住宅を建てるのは良くありません。
まずは、賃貸併用住宅に向いている立地条件かどうかを不動産会社に見てもらうことが先決です。賃貸併用住宅に向いていない土地の場合には、違う土地を購入することも検討したほうが良いでしょう。
賃貸併用住宅を建てる際の費用相場
たとえば、東京都内に賃貸併用住宅を建てようと思うと、土地代も含めて1億円ほどの費用がかかることが多いです。埼玉県や神奈川県などに土地を購入すればもっと安く建てることはできますが、それでも7,000万円～8,000万円は見ておくべきでしょう。
とは言うものの、賃貸併用住宅を建てる時には、貸付条件の良い住宅ローンで融資を受けることができますし、融資も自分だけの年収ではなく、夫婦合わせての世帯年収で審査を受けることも可能です(※2)。
そのため、建築費が高額だからと言って全く手が届かないかと言えば、そうではないのです。費用や借り入れできる金額に不安がある場合には、まずは不動産会社の担当者に相談してみましょう。
(※2. 金融機関によっては、夫の年収に妻の年収の50%だけを加えたものを世帯年収として審査するケースなどもあります。どのような条件でローン審査をされるかは金融機関によるため、注意が必要です。)
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賃貸併用住宅を建てるにはどうすれば良い？
さて、ここまで賃貸併用住宅のメリット・デメリットを紹介してきました。
デメリットがあるとはいえ、賃貸併用住宅は不動産会社の担当者ときちんと相談しながら建築プランを立てれば、住みよい家にすることは十分可能です。
では、実際に賃貸併用住宅を建てたいと思った時、どのようにして建てていけば良いのでしょうか？ここからは、賃貸併用住宅を建てる際の手順について説明していきます。
賃貸併用住宅を建てる手順
賃貸併用住宅を建てるには、まず賃貸併用住宅を扱う不動産会社を探し、購入の相談をしに行きます。
賃貸併用住宅の購入は、土地探しから行うケースが多く、いい土地を購入するにはスピード感が非常に大事です。
そのため、土地探し～土地の購入～建築までのステップはあるものの、ほとんど全ての工程を同時並行で行っていくというイメージを持っていた方が良いでしょう。
(1)希望条件の整理
賃貸併用住宅を購入するには、まずは希望条件を整理することから始める必要があります。
・自分の収入状況と予算
・希望する立地条件
・収支(賃貸併用住宅でいくら家賃収入を得たいか)
・住居の広さ など
これらについて、不動産会社のスタッフと整理していきます。
(2)土地探しと新築のシミュレーション
希望条件を擦り合わせたら、次は希望条件や予算に沿った土地を探します。
土地探しに関しては、不動産会社のスタッフがいくつか土地の候補を探してきてくれます。実際に自分で現地に見に行くこともできるので、現地の周辺環境を確認してみると良いでしょう。
土地探しと同時に、その土地にどんな賃貸併用住宅を建てられそうか、家賃収入と住宅ローン返済の収支はどのようになるかという実例も合わせて提案されます。
土地の条件と収支シミュレーションを合わせて、どの土地が良いか判断していきます。
もし自分で賃貸併用住宅を建てたい土地を見つけている場合には、不動産会社のスタッフに伝えて、実際に賃貸併用住宅を建てられそうな土地かチェックしてもらいましょう。
(3)融資の事前審査と土地の買い付け
賃貸併用住宅を建てる土地を決めたら、その後はスピード勝負。
いい土地は当然人気が高いので、いかに早く買い付け(土地購入の意思表示)と売買契約を進めていくかが重要です。
土地を決めたあと、すぐに建設会社を交えて詳細な建設プランと見積もりを作成します。新築で建てる場合は、資金計画を考えながら、間取りや構造、設備を設計士と相談しながら決めていくと良いでしょう。
建設プランが固まったら、融資の事前審査を申し込みます。
というのも、最近では土地の買い付けをする際に、まずローンの事前審査に通っていることが求められるためです。事前審査の結果は数日で分かるため、結果が分かり次第すぐに土地の買い付け書を売主に提出します。
なお、買い付け書だけでは、まだ本当の売買契約は結ばれません。買い付け書が問題なく受領されたあとに、いよいよ土地購入の売買契約が結ばれます。
土地の購入まで完了し、銀行の住宅ローンの本審査も通ったら、ようやく賃貸併用住宅の建設に移ります。
賃貸併用住宅を建てるには、主に上記の3ステップに沿って進んでいきます。しかし、先ほども説明したとおり土地の購入はスピード勝負になるため、様々な工程が並行して進んでいくことになります。
賃貸併用住宅の土地探しから、実際に賃貸併用住宅を建て終わるまでは、1年ほどの時間がかかります。
そのため、賃貸併用住宅の購入を検討するときには、1年後に住み始めることを考えながら様々な準備を進めていくようにするとよいでしょう。
賃貸併用住宅専門の不動産会社を選ぶのがおすすめ
賃貸併用住宅の購入を検討する際、重要なのは「どの会社に相談に行くか」という点です。
最近では、大手ハウスメーカーなどで賃貸併用住宅を扱っているのを見たことがある方もいるかもしれません。
しかし、賃貸併用住宅で重要なのは、「建てる」ことに加え、「賃貸経営する」ノウハウなのです。それがなければ、賃貸併用住宅に住み始めてからの家賃回収と住宅ローンの返済が上手くいかなくなってしまいます。
ハウスメーカーは大抵の場合、建てることだけに特化しており、住み始めてからの収支プランはあまり考慮していないことが多いです。そのため、本当に自分にとって利益のある賃貸併用住宅を購入するには、賃貸併用住宅の建築と管理に精通した、賃貸併用住宅専門の不動産会社がベストです。
賃貸併用住宅専門の不動産会社は、賃貸併用住宅に向いた土地選びから建設プランの策定、家賃収入と住宅ローン返済のシミュレーションなど、プロならではの目線で購入のサポートをしてくれます。
失敗しないために注意するポイント
賃貸併用住宅の建築プランを考える際には、不動産会社のスタッフがアドバイスをしてくれながら一緒にプランを組み立てていくことが多いです。
この時、相手はプロだからといって全て任せきりにするのは良くありません。きちんと自分で注意するべき点を押さえた上でプランを立てていった方が、住みやすい賃貸併用住宅を作ることができます。
では、ここからは賃貸併用住宅の建築プランを立てる際に注意するポイントを解説していきます。
賃貸の目線で内装・間取りを作る
賃貸併用住宅は、入居者がきちんと決まり、家賃回収ができることが最重要事項です。そのためには、「入居者が住みやすいと思う部屋」を作る必要があります。
賃貸併用住宅はオーナーのものではありますが、賃貸部分に住むのはあくまで賃借人です。賃貸部分には、オーナー自身のこだわりを反映させるのではなく、賃貸物件として住みやすい内装や間取りにするように心がけましょう。
内装や間取りを決める時には、そのエリアの他の賃貸物件がどのような間取りになっているのかを確認するなど、入居希望者のニーズや傾向を把握することが重要。
また、賃貸物件のプロである不動産会社のスタッフからアドバイスをもらうのも非常に有効です。
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建築材や設備にはきちんとお金をかける
賃貸併用住宅を新築で建てる時には、ただでさえ土地代や建物そのものの建設費にお金がかかります。そのため、なるべくコストを抑えようと、家の建築材や設備を安価なものにしようと考える方も多く見られます。
しかし、建築材や設備を安価なものにしすぎると、かえって将来的にかかるお金が増えることになったり、将来の家賃収入が減ってしまったりするため、慎重に検討しなければいけません。
素材や設備を安価なものにするということは、その分消耗も早いということです。消耗が早ければ、その分改修工事が必要になる回数も多くなり、結局「最初にある程度お金をかけて高品質なものを買っておけば良かった」ということになりかねないのです。
また、建築材や住宅設備を安価なものにすると、10年、20年と経つごとに周辺の賃貸物件よりも見劣りしてしまう可能性があります。
そうなると、入居希望者を集めるには賃料を大幅に下げざるをえない状況になってしまいます。これでは家賃収入が大きく減るため、オーナーにとっては大きな損ですよね。この点も、「最初にお金をかけておけばよかった」と後悔するかもしれないポイントです。
もちろん、最近では低価格高品質なものも多くあり、一概に安いから悪いというわけではないですが、品質よりも値段を優先しすぎるのは良くありません。
低価格で賃貸併用住宅を建てたい場合でも、最低限の品質を担保した上で、値段を抑えたものを選ぶようにしましょう。
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収支シミュレーションが成功の鍵
賃貸併用住宅を建てる際には、家賃収入を確保して満足するだけでは十分ではありません。
そこから住宅ローンを返済することを考え、きちんと生活していける収支状況が成り立つかどうかが重要になるのです。
そのため、賃貸併用住宅を購入する前に、家賃収入と住宅ローン返済の収支シミュレーションを必ず行いましょう。
今の仕事で得られる世帯収入、今後見込める家賃収入、ローン返済や賃貸併用住宅の修繕にかかる支出など、住宅ローンを返済するまでの期間に考えられる収支を想定することがポイントです。
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考えるべき賃貸併用住宅のリスクと対策
賃貸併用住宅を購入する際には、万が一のリスクに備えることも重要です。
たとえば、住宅ローンの返済が完了していないうちに主たる債務者である夫が死亡してしまったら、残された家族は残りのローンの支払いという大きな負債を抱えることになってしまいます。
このようなリスクに備えるために用意されているのが、「団体信用生命保険」、通称団信保険です。
これは、借入人が亡くなった場合、以降の住宅ローン返済を肩代わりしてくれる生命保険です。そのため、もし万が一のことが起こっても、残された家族に家だけは残すことができるのです。
団体信用生命保険は、住宅ローンに加入する際に合わせて必ず入らなければいけないものです。逆に言えば、団体信用生命保険に入ることができなければ、住宅ローンの融資を受けることができません。
団体信用生命保険に加入するには、一般の生命保険と同じように、健康状態について告知をする必要があります。もしこの告知で所定の条件を満たすことができなければ、団体信用生命保険の加入と住宅ローンの融資はできません。
もし持病があったり投薬を続けたりしているなど健康面で不安がある方は、1度不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。
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相談するなら「はたらくおうち」へ
ここまで説明してきたとおり、賃貸併用住宅は、家賃収入で住宅ローン負担を軽減させることができるお得な家です。
しかし、その分デメリットや、注意するべき点があるのも事実です。また、家賃収入は勝手に入ってくるわけではありません。
賃貸併用住宅を建てる段階で、しっかり入居希望者が集まるような土地選びや、部屋の建築プランを作成するからこそ、家賃収入を得ることができるのです。
しかし、このような賃貸併用住宅の土地選びや建築プランの作成をする時には、相談相手である不動産会社が賃貸併用住宅を建てた実例を豊富にもっており、なおかつ管理するノウハウも持っているかどうかが重要です。
このノウハウを持っていない不動産会社では、建てたは良いものの全く賃貸物件として機能していない、失敗ケースを引き起こしてしまうことも考えられます。
とは言え、賃貸併用住宅を扱った実績が豊富な不動産会社は、なかなか少ないのが実情です。賃貸併用住宅は購入に至るまでの手間が非常にかかるため、不動産会社はあまり扱いたがらないのです。
このような背景から、相談すべき不動産会社が見つからないという方もいるかもしれません。そこで、当サイトでは賃貸併用住宅を専門で取り扱うおすすめの不動産会社を紹介しています。
皆さんにおすすめしたいのが、賃貸併用住宅専門の不動産会社「はたらくおうち」。
賃貸併用住宅提案会社の満足度調査でお客様満足度1位(楽天リサーチ調べ)にもなったことがあるほど評価の高い、まさにプロと言える不動産会社です。
「はたらくおうち」は、賃貸併用住宅のプロとして培ってきた知識やノウハウを使って、賃貸併用住宅を検討している方を全面的にサポートしています。
こちらのページから、「はたらくおうち」が行うサービスについて更に詳しくご紹介しています。
興味のある方は、ぜひチェックしてみて下さい。